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Como funciona a Amortização de Financiamento?
Conquistar um imóvel é o sonho da maioria dos brasileiros, mas como todo sonho, o processo até essa conquista perpassa por inúmeros desafios. O financiamento imobiliário, foi um meio desenvolvido para tornas esse sonho mais possível, e com a amortização do financiamento, tudo pode se tornar ainda mais fácil.
A amortização de financiamento não passa de uma estratégia para antecipar as parcelas e diminuir o montante original da dívida.
É um meio bem usual para aqueles compradores que recebem um dinheiro extra e deseja investir nisso, para obter uma redução nos juros que paga nas prestações do financiamento, é uma prática bastante usual em financiamentos imobiliários.
Afinal, o financiamento imobiliário costuma ser a longo prazo, podendo se estender por décadas. Dessa forma, é comum que exista alguma alteração na renda daqueles que solicitaram o financiamento durante todo esse tempo.
Contudo, é preciso conhecer bem o processo e saber até quando ainda é válido amortizar o financiamento, até quando ele é indicado.
Durante esse artigo iremos te apresentar a amortização e lhe ensinar a avaliar em que medida esse processo é vantajoso para o seu caso ou não.
Acompanhe a leitura!
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Na hora de comprar um imóvel a maioria dos brasileiros não possui o valor inteiro em mãos, e uma alternativa para tornar esse sonho da casa própria uma realidade, é através do financiamento imobiliário.
Que não passa de uma linha de crédito desenvolvida para ser utilizada somente em casos de compra de imóvel. Tanto pode ser comercial quanto residencial, novo ou usado, estando em qualquer região do Brasil.
O diferencial desse processo comercial está que no momento que você assina o financiamento, pois o vendedor já recebe o valor integral do imóvel a vista.
Ao mesmo tempo, o comprador faz esse investimento em parcelas, definidas por contrato, podendo chegar até 35 anos, o máximo, que seriam 420 meses.
O único requerimento é diante do valor da entrada, que exige no mínimo 10% do valor do imóvel na hora da compra.
Como vimos acima, o processo de financiamento de um imóvel costuma ser longo, podendo chegar até 35 anos. Dessa forma é natural que em algum momento desse processo, ocorram mudanças financeiras por parte do comprador, e a amortização financeira é uma forma de facilitar esse processo.
Afinal, ela possibilita a antecipação no valor das parcelas.
Apesar que no sentido da palavra, o simples ato de pagar uma parcela já é um tipo de amortização, contudo o termo é mais usado em casos que o comprador deseja antecipar as parcelas, com o fim da redução dos juros de um financiamento.
Ocorre da seguinte maneira:
Ao fazer um financiamento, existe um contrato que lhe determina o valor de cada parcela, a quantidade dela, os prazos e demais condições de pagamento.
Todavia, imagine que 5 anos após o seu financiamento você receba uma herança, ou até mesmo seja sorteada em um prêmio da loteria, ou recebeu uma promoção gorda no trabalho.
Em situações como essas você pode antecipar o valor original do financiamento, reduzindo os juros e o tempo determinado pelo contrato.
Após compreendermos o que significa a amortização das parcelas, é preciso que você conheça os tipos de sistemas de amortização, que varia de banco para banco.
Os sistemas se diferem a partir da forma de pagamento de cada parcela, mesmo quando não são antecipadas.
Os dois principais tipos são: A tabela SAC, e a tabela Price.
Nesse modelo de pagamento, com base na tabela SAC, cada parcela tem o mesmo valor durante todo o tempo de contrato. Contudo, os juros chegam a variar, decorrente da tabela ser pós-fixada.
Nessa medida, os maiores juros são pagos nas primeiras parcelas, mas vão caindo até chegar no final. Dessa forma, na tabela SAC, as parcelas vão caindo com o tempo, decorrente, da redução dos juros, pagos no início.
Já nesse modelo de amortização baseado na tabela Price, geralmente os juros já são pré-determinados.
Dessa forma, basicamente o valor de cada parcela, seja no fim ou no início, será igual, como foi previsto no contrato.
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Ao calcular a amortização no seu financiamento imobiliário, é preciso saber que ela é feita com base no valor principal da dívida, dessa forma seria o total financiado por lá no momento da compra.
A exemplo, se você financiou um imóvel com o valor de 180 mil reais, a sua dívida será exatamente esse valor, e por consequência a amortização é calculada a partir dele.
Todavia, vale salientar que o valor das prestações não é apenas composto pelo seu montante devedor, também está incluído a essa parcela, os juros e outras taxas envolvidas nesse processo.
Nessa medida, é importante ter a dimensão do custo do cálculo e o valor da amortização em si, adicionado a todos os juros e taxas presentes no seu financiamento.
Vale lembrar, é importante considerar para esse cálculo o valor de amortização presente no seu contrato, seja ele no tipo SAC ou Price, como vimos acima.
A exemplo como realizar esse cálculo se o cliente pegar um financiamento de 360 mil reais, para um imóvel, a ser pago em 30 anos (360 meses), com a taxa de juros de 12% (As taxas atuais não passam de 10%), esse percentual inclui s taxas administrativas + seguro por morte ou invalidez permanente (MIP) + danos físicos ao imóvel (DFI).
O cliente iria pagar 1% de juros sobre 360 mil, e mil de amortização, a parcela vai abater do valor emprestado, desse modo todo mês o cliente reduz mil reais do seu saldo devedor.
A exemplo da tabela SAC:
Valor financiado: 360 mil reais
Número de parcelas: 360 meses
Juros: 8,5% ao ano.
Primeira parcela: 3553 reais/ a taxa de amortização seria de mil reais/ juros 2457 reais+ a taxa administrativa+ DIFI+ MIP.
A última parcela seria 1031 reais.
É importante saber que o seguro do DFI e MIP opera em respectivas situações quitando o imóvel com o banco, dessa forma, o valor costuma ser fixo ou variável depende da idade do comprador, quanto mais velho comprador, mais caro é o seguro e ele já é somado no valor de cada parcela.
Ao pagar a primeira parcela de 1000 reais, ao final do primeiro mês o saldo devedor é de 359 mil reais. Importante recordar que quanto maior o prazo, menor é a parcela de amortização, que o cliente efetua o pagamento em cada mês.
Se o comprador desejar quitar o saldo financeiro, ele vai pagar os 359 mil reais, já que os juros foram pagos, além do valor de amortização referentes ao primeiro mês. E depois de um ano, você deverá apenas 348 mil reais. A média de contratação é 30, mas a de quitação é 12, muitos quitam antes o planejado.
Já na tabela Price, os valores são outros:
Financiamento: 360 mil reais
Parcela: 360 meses
Juros: 8,5% por ano
Primeira parcela: 2795 reais/ taxa de amortização 231 reais/ MIP+DIF+Taxas administrativas + 2457 reais de juros
Última parcela: 2714 reais
É notória a diferença das duas alternativas de financiamento, principalmente ao que se refere ao valor final.
A amortização pode ser feita de duas maneiras: através da antecipação do saldo devedor ou das parcelas.
A primeira alternativa é uma possibilidade de redução do valor das parcelas, dessa maneira o comprador começa a pagar menos no mês, ganhando aquele alívio nas contas mensais.
Essa alternativa é interessante para casos em que as finanças estão complicadas, ou que esteja ocorrendo algum grau de dificuldade em cumprir com os pagamentos.
Nesse segundo caso, irá se manter o que foi definido lá no princípio do contrato, de modo que apenas o número de parcelas que será reduzido.
Dessa forma, ao optar em antecipar as parcelas, o devedor irá diminuir o tempo da dívida, de modo que o período do financiamento é reduzido, se mantém os acordos de valores mensais.
Essa alternativa é a mais recomendada, por reduzir o seu tempo de parcelas, lhe proporcionando uma folga maior no vigésimo mês, contudo, como dito anteriormente, se está difícil para cumprir com os pagamentos do mês, a folga de valor mensal, pode ser uma escolha interessante. Ao tratar de financiamento e meios de pagamento, cada caso é particular, e a situação financeira de cada família conta.
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Conquistar uma casa própria, ter um bem atrelado ao seu nome, construir uma vida nova, é o sonho de todos, por mais que seja difícil e precise de planejamento, é fundamental realizá-lo, até como uma maneira de investirmos no nosso futuro.
Afinal, um imóvel é o bem de consumo que mais valoriza com o passar dos anos, é um investimento concreto, com baixo nível de riscos, além de ser o lugar em que construímos o nosso lar, a coisa mais valiosa que possuímos.
E agora cheios de opções de financiamento imobiliário, realiza esse sonho se tornou muito mais fácil e simples.
Existem diversas maneiras de financiar seu imóvel. Para lhe ajudar nessa compra, além das possibilidades de amortizar essa dívida presentes nesse artigo, tudo isso só te possibilita investir nos seus sonhos.
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