Reajuste de aluguel: tudo o que você precisa saber para não se enrolar

Você sabia que o aluguel do seu imóvel pode sofrer alterações ao longo do tempo? Isso acontece por causa do reajuste de aluguel, um mecanismo que visa preservar o valor do contrato e evitar a perda de poder aquisitivo dos envolvidos. 

Mas como funciona esse reajuste? Quais são os critérios para definir o novo valor do aluguel? E como negociar com o proprietário ou o inquilino para chegar a um acordo justo e vantajoso para ambos? 

Neste artigo, vamos responder essas e outras perguntas sobre o tema. Acompanhe!

O que é reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor pago pelo inquilino ao proprietário do imóvel, que ocorre periodicamente, geralmente uma vez por ano. 

O objetivo desse reajuste é corrigir a inflação, ou seja, o aumento geral dos preços dos bens e serviços na economia. 

Assim, o reajuste de aluguel busca manter o equilíbrio financeiro do contrato e evitar que uma das partes saia prejudicada.

Para que serve o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel serve para garantir que o valor do aluguel esteja de acordo com a realidade do mercado imobiliário e com o custo de vida dos envolvidos. 

Por exemplo: se o aluguel fosse fixo e não sofresse reajustes, ao longo dos anos ele perderia seu poder de compra, pois os preços dos produtos e serviços aumentariam. Isso seria ruim para o proprietário, que receberia um valor defasado pelo seu imóvel. 

Por outro lado, se o aluguel fosse reajustado acima da inflação, ele ficaria muito caro para o inquilino, que teria dificuldade para pagar. Por isso, o reajuste de aluguel busca acompanhar a variação dos preços na economia, sem gerar perdas ou ganhos excessivos para nenhuma das partes.

Quais são os principais índices para reajuste de aluguel?

Existem vários índices que podem ser usados para calcular o reajuste de aluguel. Eles são indicadores que medem a inflação de diferentes formas e em diferentes períodos. Veja os mais comuns abaixo.

O que é IGP-M?

O IGP-M é o índice mais usado para reajustar os contratos de aluguel no Brasil. Ele é composto por três subíndices: 

• IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado), que representa 60% do IGP-M; 
• IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado), que representa 30% do IGP-M; 
• INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado), que representa 10% do IGP-M. 

Cada um desses subíndices mede a inflação de diferentes segmentos da economia, como indústria, comércio, serviços e construção civil. 

O IGP-M é calculado mensalmente, com base na variação dos preços entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês atual.

O que é IPCA?

O IPCA é o índice que mede a inflação oficial do país. Ele é usado pelo governo para definir as metas de inflação e as políticas monetárias. Ele também é usado para corrigir o valor do salário mínimo e de outros benefícios sociais. 

Ele é calculado mensalmente, com base na variação dos preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos pelas famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos, em 16 regiões metropolitanas do país. 

Esse índice leva em conta os pesos de cada item na despesa das famílias, ou seja, quanto elas gastam com cada produto ou serviço.

Saiba mais: O que é IPCA: aprenda como esse índice de inflação impacta os imóveis!

O que é INPC?

O INPC é o índice que mede a inflação das famílias de baixa renda. Ele é usado para corrigir o valor das aposentadorias e pensões do INSS, além de servir como referência para os reajustes salariais de algumas categorias profissionais. 

Ele é calculado mensalmente, com base na variação dos preços de uma cesta de produtos e serviços essenciais consumidos pelas famílias com renda entre 1 e 5 salários mínimos, em 11 regiões metropolitanas do país. 

Esse índice também leva em conta os pesos de cada item na despesa das famílias, mas dá mais ênfase aos produtos básicos, como alimentação e habitação.

O que é IPC?

O IPC é o índice que mede a inflação das famílias em diferentes regiões do país. Ele é calculado por diversas instituições, como FGV, FIPE e DIEESE, que usam metodologias próprias para definir a cesta de produtos e serviços, os pesos de cada item e as áreas pesquisadas. 

Ele pode variar de acordo com a fonte consultada, mas geralmente reflete os hábitos de consumo locais das famílias.

Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?

A escolha do índice de reajuste de aluguel depende da negociação entre o proprietário e o inquilino, que devem levar em conta as características do imóvel, a situação do mercado imobiliário e a conjuntura econômica. 

Não há uma regra fixa para definir o melhor índice, mas alguns critérios podem ajudar na decisão:

• Deve ser previsto no contrato de aluguel, que deve especificar qual será o índice usado, qual será a data-base para o reajuste e qual será a periodicidade do reajuste (anual, semestral ou outra);
• Deve ser confiável e transparente, ou seja, deve ser calculado por uma instituição reconhecida e divulgado publicamente
• Deve ser adequado ao tipo de imóvel e ao perfil dos envolvidos, ou seja, deve refletir as variações dos custos relacionados ao imóvel e ao padrão de vida dos envolvidos;
• Deve ser compatível com a realidade do mercado imobiliário e com a capacidade de pagamento dos envolvidos, ou seja, deve evitar reajustes muito altos ou muito baixos que possam gerar desequilíbrio ou insatisfação.

IGP-M é o melhor índice?

O IGP-M é o índice mais tradicional para reajuste de aluguel no Brasil, mas isso não significa que ele seja o melhor em todas as situações. O IGP-M tem algumas vantagens, como:

• Ser um índice amplo, que abrange diversos setores da economia;
• Ser um índice específico para o mercado imobiliário, que leva em conta os custos da construção civil;
• Ser um índice atualizado mensalmente, que permite acompanhar as mudanças nos preços com mais frequência e precisão.

Contudo, esse índice também apresenta algumas desvantagens, como:

• Ser um índice volátil, que pode sofrer grandes variações de um mês para outro, dependendo de fatores externos, como a cotação do dólar e a oferta de commodities;
• Ser um índice distante da realidade do consumidor, que mede a inflação de produtos e serviços que não fazem parte do cotidiano das famílias, como matérias-primas industriais e agrícolas;
• Ser um índice desfavorável ao inquilino, que tende a apresentar uma inflação maior do que outros índices, como o IPCA e o INPC, que medem a inflação dos produtos e serviços consumidos pelas famílias.

Como calcular o reajuste anual de aluguel?

Para calcular o reajuste anual de aluguel, você deve seguir os seguintes passos:

• Verifique qual é o índice de reajuste previsto no seu contrato de aluguel. Ele pode ser o IGP-M, o IPCA, o INPC, o IPC ou outro índice acordado entre as partes;
• Verifique qual é a data-base para o reajuste do seu aluguel. Ela pode ser o mês de aniversário do contrato, o mês de reajuste do índice ou outro mês definido entre as partes;
• Verifique qual foi a variação acumulada do índice escolhido no período do seu contrato de aluguel. Por exemplo: se o seu contrato foi feito em janeiro de 2020 e vai até dezembro de 2020, e o índice escolhido foi o IGP-M, você deve verificar qual foi a variação do IGP-M entre janeiro e dezembro de 2020. Essa informação pode ser encontrada nos sites das instituições responsáveis pelos cálculos dos índices;
• Aplique a variação do índice sobre o valor atual do seu aluguel. Por exemplo: se o valor do seu aluguel em dezembro de 2020 era de R$1.000,00 e a variação do IGP-M entre janeiro e dezembro de 2020 foi de 23,14%, você deve multiplicar R$1.000,00 por 1,2314, que resulta em R$1.231,40. Esse será o valor do seu aluguel reajustado para janeiro de 2021.

O cálculo do reajuste anual de aluguel é simples, mas requer atenção aos detalhes do contrato e aos dados dos índices. 

Se você tiver dúvidas ou dificuldades para fazer o cálculo, você pode usar um simulador online ou consultar um especialista em mercado imobiliário.

Como posso negociar o reajuste do aluguel?

O reajuste do aluguel é um direito do proprietário e um dever do inquilino, mas isso não significa que ele seja impositivo ou inflexível. 

É possível negociar o reajuste do aluguel com base em critérios objetivos e subjetivos, buscando um acordo que seja justo e satisfatório para ambas as partes. 

Veja algumas dicas para negociar o valor do aluguel:

Pesquise o valor de mercado do imóvel

Antes de negociar o reajuste do aluguel, é importante saber qual é o valor médio de aluguel de imóveis similares na mesma região. 

Você pode consultar sites especializados, anúncios de imobiliárias ou corretores de confiança. Assim, terá uma base para comparar o valor atual do seu aluguel e verificar se ele está acima ou abaixo da média.

Avalie a situação do imóvel

Outro fator que pode influenciar no reajuste do aluguel é a situação do imóvel, ou seja, se ele está bem conservado, se precisa de reformas ou reparos, se oferece conforto e segurança, se tem boa localização e infraestrutura etc. 

Você pode usar esses aspectos para argumentar a favor ou contra o reajuste do aluguel, dependendo da sua posição como proprietário ou inquilino.

Considere a relação entre as partes

Além dos critérios objetivos, também é importante levar em conta a relação entre o proprietário e o inquilino, que pode ser mais ou menos harmoniosa, duradoura e confiável. 

Você pode usar essa relação para negociar o reajuste do aluguel com mais flexibilidade e cordialidade, buscando preservar os interesses e os direitos de ambos.

Proponha alternativas ao índice contratual

Uma das formas mais comuns de negociar o reajuste do aluguel é propor a troca do índice contratual por outro índice que seja mais favorável à sua situação. 

Por exemplo: se o índice contratual for o IGP-M, que costuma ter uma variação maior do que outros índices, você pode sugerir a troca pelo IPCA, pelo INPC ou pelo IPC, que costumam ter uma variação menor. 

Para isso, você deve apresentar os dados dos índices e mostrar as vantagens da troca para ambas as partes.

Ofereça benefícios em troca do reajuste

Outra forma de negociar o reajuste do aluguel é oferecer benefícios em troca do reajuste, que podem ser financeiros ou não. 

Por exemplo: se você for o proprietário, pode oferecer um desconto no valor do aluguel ou no fundo de conservação do imóvel, se o inquilino aceitar um reajuste menor ou nenhum reajuste. 

Se você for o inquilino, pode oferecer um pagamento antecipado ou à vista do aluguel ou do fundo de conservação do imóvel, se o proprietário aceitar um reajuste menor ou nenhum reajuste.

Negociar o reajuste do aluguel pode ser uma tarefa difícil, mas não impossível. Com bom senso, respeito e diálogo, é possível chegar a um acordo que atenda às expectativas e às necessidades de ambas as partes.

Saiba mais: Caução de Aluguel: entenda e garanta seus direitos.

Conclusão

Neste artigo, você aprendeu o que é o reajuste de aluguel, para que serve, quais são os principais índices para reajuste de aluguel, como calcular o reajuste anual de aluguel e como negociar o reajuste do aluguel. 

Lembre-se de que o reajuste de aluguel é um assunto sério, que envolve direitos e deveres de ambas as partes. Por isso, é importante que você tenha um contrato de aluguel bem elaborado, que especifique todos os detalhes sobre o reajuste, como o índice escolhido, a data-base e a periodicidade. 

Além disso, é importante que você acompanhe a variação dos índices e esteja preparado para negociar o reajuste com base em critérios objetivos e subjetivos, buscando um acordo justo e satisfatório.

Se você tiver dúvidas ou dificuldades sobre o reajuste de aluguel, não hesite em consultar um especialista em mercado imobiliário, que poderá orientá-lo e auxiliá-lo nesse processo. 

Gostou deste conteúdo? Então, confira quais são os documentos para contrato de aluguel e prepare-se com antecedência!