Você está pensando em comprar um imóvel na orla marítima, mas não sabe o que é laudêmio? Então, este artigo é para você.
Neste texto, vamos explicar o que é essa taxa, porque é cobrada, quem deve pagar, quanto custa, legislação e outros tópicos. Assim, você poderá tomar uma decisão mais informada e segura na hora de adquirir o seu imóvel dos sonhos. Acompanhe!
O que é laudêmio e qual sua origem histórica?
O laudêmio é uma taxa cobrada na venda de imóveis situados em terrenos pertencentes à União, como os terrenos de marinha ou áreas sob aforamento. Essa taxa funciona como uma compensação paga ao proprietário do domínio direto — geralmente a União — por não exercer seu direito de preferência na venda. O valor costuma ser de 5% sobre o valor da negociação ou do imóvel.
Sua origem vem do sistema feudal europeu, quando senhores feudais cobravam dos vassalos uma taxa sempre que eles transferiam seus direitos sobre a terra. No Brasil, essa prática foi trazida pela Coroa Portuguesa durante o período colonial, como forma de manter o controle e arrecadar sobre os terrenos concedidos a terceiros.
Atualmente, o laudêmio se aplica especialmente a imóveis em terrenos de marinha, localizados até 33 metros da linha da maré alta, e em imóveis sob regime de enfiteuse. Nesses casos, mesmo com o domínio útil sendo do morador, o domínio direto permanece com a União ou o senhorio, garantindo o direito de cobrar essa taxa na venda.
Saiba mais: Casa ou apartamento? Prós, contras e como escolher.
O que é aforamento ou enfiteuse?
Aforamento ou enfiteuse é um contrato pelo qual o proprietário de um terreno cede o seu domínio útil a outra pessoa, mediante o pagamento de uma pensão anual. O terreno cedido é chamado de bem aforado ou enfiteuticário.
O proprietário do terreno é chamado de senhorio direto ou enfiteuta. A pessoa que recebe o terreno é chamada de foreiro ou enfiteuse. O foreiro tem o direito de usar e dispor do bem aforado, mas deve respeitar as condições estabelecidas no contrato e pagar o laudêmio ao senhorio direto quando vender ou transferir o imóvel.
Qual a diferença entre laudêmio e foro?
Laudêmio e foro são duas taxas que devem ser pagas por quem possui um imóvel em área de domínio da União, como as litorâneas. No entanto, elas têm características diferentes e são cobradas em momentos distintos.
Foro é uma taxa que deve ser paga anualmente ao proprietário do terreno (a União) pelo uso e ocupação do imóvel. O foro equivale a 0,6% do valor do terreno e é pago pelo proprietário.
Portanto, a diferença entre laudêmio e foro é que o laudêmio é uma taxa de transferência, enquanto o foro é uma taxa de manutenção. Além disso, o laudêmio incide sobre o valor do imóvel, enquanto o foro incide sobre o valor do terreno.
Quem deve pagar o Laudêmio?
A taxa deve ser paga pelo vendedor do imóvel no momento da transferência da propriedade. Ou seja, se você vender um imóvel em área de marinha, você terá que pagar uma porcentagem do valor da venda ao proprietário do terreno.
Essa porcentagem varia de acordo com a localização e o tipo de imóvel, mas geralmente é de 5%. Além disso, o vendedor também deve pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao município e as taxas cartorárias.
Quem é isento de pagar o laudêmio?
Existem algumas situações em que o laudêmio não é cobrado, ou seja, há isenção do pagamento. São elas:
- Quando o imóvel é transferido por herança ou doação, que são transações não onerosas;
- Quando o imóvel está localizado em área urbana consolidada, que é aquela que já possui infraestrutura e serviços públicos e que não tem mais relação com a faixa de marinha. Essa isenção vale até que seja feito um novo levantamento das áreas de marinha pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que deverá ser concluído até dezembro de 2022;
- Quando o proprietário do imóvel adquire o domínio pleno da propriedade por meio da remição de foro, que é a possibilidade de comprar os 17% restantes da União, com desconto de 25% para pagamento à vista. Nesse caso, o proprietário fica livre da cobrança e de outras taxas patrimoniais.
Portanto, quem se enquadra em uma dessas situações não precisa pagá-las na hora de vender ou transferir o seu imóvel em área de marinha ou da União.
Qual o valor do Laudêmio e o que diz a legislação?
O valor do laudêmio é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o valor estimado pelo mercado imobiliário. Esse valor é atualizado periodicamente pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que é o órgão responsável pela administração das áreas de marinha.
A legislação que regula o laudêmio é o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, e suas alterações posteriores. Ele deve ser pago pelo vendedor do imóvel no momento da transferência da propriedade.
Conforme explicamos acima, a porcentagem do laudêmio varia de acordo com a localização e o tipo de imóvel, mas geralmente é de 5%. Além disso, o vendedor também deve pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao município e as taxas cartorárias.
A nova Lei do laudêmio
A Lei 14.011 de 2020, que entrou em vigor em junho de 2021, alterou o Decreto-lei 9.760/1946, que disciplinava o assunto. A nova lei tem como objetivo facilitar a regularização fundiária e a gestão do patrimônio da União, além de estimular a economia.
Uma das principais novidades da nova lei é o fortalecimento da remição de foro, que é a possibilidade de o proprietário do imóvel adquirir o domínio pleno da propriedade, ficando livre da cobrança do laudêmio e de outras taxas patrimoniais.
A remição de foro passou a ser automatizada e digitalizada, podendo ser feita pelo aplicativo SPUApp, da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU). O ocupante do imóvel pode comprar os 17% restantes da União, com desconto de 25% para pagamento à vista.
Outra mudança importante é a suspensão da cobrança do laudêmio para os imóveis localizados em áreas urbanas consolidadas. Essas áreas são aquelas que já possuem infraestrutura e serviços públicos e que não têm mais relação com a faixa de marinha.
A suspensão vale até que seja feito um novo levantamento das áreas de marinha pela SPU, que deverá ser concluído até dezembro de 2022.
A nova lei também prevê a possibilidade de os ocupantes regulares de imóveis da União, que atualmente pagam uma taxa anual pela utilização do espaço, adquirirem a propriedade do terreno por meio da Proposta de Manifestação de Aquisição (PMA). Essa medida deve beneficiar cerca de 300 mil imóveis em todo o país.
Porque essa taxa é cobrada?
O laudêmio é cobrado porque as áreas de marinha são consideradas bens públicos de uso comum do povo. Portanto, elas não podem ser vendidas ou alienadas pela União.
Assim, quem compra um imóvel nessas áreas não adquire a propriedade plena do bem, mas apenas o direito de uso e ocupação. Por isso, deve pagar uma taxa ao proprietário do terreno pela transferência desse direito.
Como o laudêmio pode impactar a compra e venda de imóveis litorâneos?
Essa taxa pode impactar a compra e venda de imóveis litorâneos de várias formas, como:
- Aumentar o custo da transação para o vendedor, que deve arcar com essa taxa além do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e das taxas cartorárias;
- Reduzir o valor líquido recebido pelo vendedor, que deve descontar o laudêmio do valor da venda;
- Influenciar na negociação do preço do imóvel, que pode ser ajustado em função do laudêmio;
- Exigir a regularização do imóvel junto à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que é o órgão responsável pela administração das áreas de marinha;
- Demandar a emissão da Guia de Recolhimento da União (GRU) e o pagamento do boleto em qualquer agência bancária antes da transferência do imóvel;
- Impedir a transferência do imóvel caso o laudêmio não seja pago ou comprovado.
Portanto, o laudêmio é um fator que deve ser considerado na hora de comprar ou vender um imóvel litorâneo, pois pode afetar tanto o vendedor quanto o comprador. É importante consultar um especialista antes de fechar negócio e verificar se o imóvel está em dia com as taxas patrimoniais da União.
Saiba mais: Impacto dos Juros Altos no Preço dos Imóveis.
É possível negociar o valor do laudêmio com a União ou foreiro?
O valor do laudêmio não é passível de negociação direta com a União ou com o foreiro, pois ele é calculado com base em critérios legais e objetivos. Como mencionamos inicialmente, corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel ou do valor da transação, prevalecendo o que for maior.
Entretanto, é possível discutir o valor de referência usado no cálculo caso o proprietário discorde da avaliação, solicitando uma reavaliação administrativa ou até judicial se houver indícios de erro ou superavaliação.
O que acontece se o laudêmio não for pago corretamente?
Se o laudêmio não for pago corretamente, o processo de transferência do imóvel fica impedido, já que a certidão negativa de débito dessa taxa é exigida no cartório para efetivar o registro da venda. Além disso, podem incidir juros, multas e correção monetária sobre o valor devido, o que encarece consideravelmente a dívida ao longo do tempo.
Nos casos em que o laudêmio não é quitado e mesmo assim o imóvel é negociado de maneira irregular, a União ou o foreiro pode questionar judicialmente a validade da transação. Isso pode resultar em bloqueios na matrícula do imóvel, impedindo futuras vendas, financiamentos ou averbações, além de possíveis ações de cobrança judicial.
Como calcular o valor do laudêmio?
O valor do laudêmio é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o valor estimado pelo mercado imobiliário. Esse valor é atualizado periodicamente pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que é o órgão responsável pela administração das áreas de marinha e da União.
O percentual do laudêmio varia de acordo com a localização e o tipo de imóvel, mas geralmente é de 5%. Para calcular o valor do laudêmio, basta multiplicar o valor venal do imóvel pelo percentual do laudêmio. Por exemplo: se o valor venal do imóvel for R$500.000,00 e o percentual do laudêmio for 5%, o valor do laudêmio será de R$25.000,00.
O laudêmio deve ser pago pelo vendedor do imóvel no momento da transferência da propriedade. Para isso, é preciso emitir a Guia de Recolhimento da União (GRU) no site da SPU ou no aplicativo SPUApp — já mencionado acima —e pagar o boleto em qualquer agência bancária. O comprovante de pagamento deve ser apresentado no cartório para efetivar a transferência do imóvel.
Quem paga laudêmio e foro anual tem que pagar IPTU?
Quem paga laudêmio e foro anual também tem que pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Isso porque o laudêmio e o foro anual são taxas patrimoniais cobradas pela União pelo uso e ocupação de áreas de seu domínio, como as litorâneas. Já o IPTU é um imposto municipal cobrado pela prefeitura sobre a propriedade, posse ou domínio útil de imóveis urbanos.
Portanto, quem possui um imóvel em área de marinha ou da União deve pagar tanto as taxas patrimoniais à União quanto o imposto municipal à prefeitura. Esses tributos são independentes e não se confundem. O valor do IPTU é calculado com base na planta genérica de valores do município, que leva em conta a localização, a metragem e as características do imóvel.
O pagamento do IPTU deve ser feito conforme o calendário e as formas de pagamento definidos pela prefeitura. O pagamento do laudêmio deve ser feito no momento da transferência da propriedade do imóvel. O pagamento do foro anual deve ser feito até o último dia útil do mês de fevereiro de cada ano.
Laudêmio e a Marinha do Brasil
Muitas pessoas confundem o laudêmio com uma taxa cobrada pela Marinha do Brasil, mas isso não é verdade.
A Marinha do Brasil não tem nenhuma relação com o laudêmio, nem recebe nenhum valor dessa taxa. A função da Marinha é apenas fiscalizar e demarcar as áreas de marinha, que são consideradas bens públicos de uso comum do povo. A Marinha também não tem nenhuma ingerência sobre os imóveis localizados nessas áreas, nem pode interferir na compra e venda dos mesmos.
Portanto, o laudêmio e a Marinha do Brasil são assuntos distintos e independentes. O laudêmio é uma taxa patrimonial da União, que deve ser paga ao proprietário do terreno quando se vende ou transfere um imóvel em área de marinha. A Marinha do Brasil é uma instituição militar, que tem como missão defender a soberania nacional e os interesses marítimos do país.
Existe alguma proposta para extinguir o laudêmio?
Existem propostas em tramitação há alguns anos no Congresso Nacional que visam a extinção do laudêmio e do regime de terrenos de marinha. Uma das mais conhecidas é a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 39/2011, que prevê a transferência definitiva dos terrenos de marinha para seus ocupantes mediante pagamento.
O tema gera bastante debate, principalmente em cidades litorâneas, e tem apoio de parte da sociedade que considera o laudêmio um resquício do período colonial e um entrave para a segurança jurídica no mercado imobiliário.
Outra proposta relevante é a PEC 3/2022, que também busca pôr fim à cobrança de laudêmio e extinguir o domínio da União sobre os terrenos de marinha. Contudo, apesar do avanço de discussões, essas propostas ainda não foram aprovadas, e enquanto isso, o laudêmio continua sendo uma exigência legal nas transações desses imóveis.
Quais dicas práticas ajudam na negociação de imóveis com laudêmio?
Para quem está negociando um imóvel que envolve laudêmio, uma dica prática é solicitar com antecedência a certidão de ônus e a matrícula atualizada para verificar se há algum valor pendente.
Também é importante incluir no contrato de compra e venda quem será o responsável pelo pagamento da taxa — se o comprador, o vendedor, ou se será dividido —, já que a lei não obriga uma parte específica, ficando a cargo da negociação.
Outra estratégia é analisar se o valor do imóvel reflete essa obrigação. Em muitos casos, imóveis sujeitos a laudêmio acabam tendo preço de venda um pouco mais flexível justamente para compensar o custo adicional.
Além disso, manter o imóvel regularizado e com os pagamentos do laudêmio em dia ajuda a evitar problemas futuros na hora de vender ou financiar o bem, garantindo segurança jurídica e agilidade no processo.
Conclusão
O Laudêmio é uma taxa que pode parecer complexa à primeira vista, mas sua compreensão é essencial, especialmente para aqueles que lidam com o mercado imobiliário. É uma despesa que periodicamente deve ser considerada por proprietários de imóveis em terrenos beira-mar.
A legislação brasileira determina as regras específicas que regem o Laudêmio, incluindo seus valores e prazos de pagamento. Portanto, ao adquirir um imóvel construído na orla marítima ou ao negociar uma propriedade que envolva essa taxa, é fundamental compreender os detalhes legais para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Gostou deste conteúdo? Então, descubra como a Taxa Selic afeta a compra de imóveis!