Dicas
Como conseguir um financiamento imobiliário e conquistar a casa própria? Descubra!
O investimento em imóveis é considerado uma das formas mais tradicionais e seguras para diversificar a carteira de ativos. Com rentabilidade garantida no longo prazo, o investimento imobiliário pode representar a conquista do sonho da casa própria.
No entanto, muitos não têm condições de adquirir um imóvel à vista e se perguntam como conseguir um financiamento.
Para acabar com todas as dúvidas em torno dessa possibilidade de ter uma casa, um studio, ambiente de trabalho ou apartamento próprio, confira as dicas que separamos no artigo.
O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo com a finalidade de facilitar a compra de uma casa, apartamento ou uma unidade comercial, como galpões. Os imóveis escolhidos podem ser novos ou usados e o financiamento também se aplica para reformas ou construções.
No momento de escolher um imóvel para comprar, aquele consumidor que não deseja se desfazer de toda a sua poupança passa a se questionar como conseguir financiamento.
Nessa hora, o ideal é iniciar uma busca pelas melhores opções de crédito imobiliário em bancos. Como o financiamento imobiliário costuma ter longo prazo de pagamento, em aproximadamente 20 a 35 anos, o ideal é buscar taxas de juros mais baixas e que compensem o investimento.
Uma vez em contato com a instituição financeira de sua preferência, o financiamento imobiliário é feito através de uma entrada, cujo valor pode ser estipulado por você ou pelo banco, e o restante é coberto pelo banco.
Assim, ao longo dos anos o valor financiado vai ser pago por você com parcelas em que os juros e a correção monetária estão inclusas.
Com números fica mais fácil de entender. Vamos supor que o imóvel escolhido por você custe R$500 mil. Nesses casos, a entrada deve ser de R$100 mil e o restante é financiado por até 35 anos. Normalmente, estima-se uma renda mensal de no mínimo R$14 mil para conseguir esse financiamento.
Existem dois principais tipos de financiamento imobiliário no Brasil: SFH e SFI. Confira os detalhes abaixo.
Este sistema é regulamentado pelo governo federal e oferece condições especiais de financiamento para a compra da casa própria, como taxas de juros mais baixas e utilização do
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para entrada e amortização do saldo devedor.
O SFH é destinado a imóveis residenciais de até determinado valor, estipulado pelo governo, e existem limites regionais para o financiamento.
Já o SFI é mais flexível e não possui as mesmas restrições do SFH em relação ao valor do imóvel.
Ele é voltado para empreendimentos de maior valor, como imóveis comerciais, de alto padrão ou empreendimentos de construtoras.
As taxas de juros e condições de financiamento podem variar mais amplamente, pois não são regulamentadas pelo governo da mesma forma que no SFH.
Financiar um imóvel oferece diversas vantagens, incluindo:
Comprar um imóvel requer tempo e paciência para encontrar o melhor local, as melhores condições de pagamento e uma propriedade que contemple as próprias necessidades.
Como boa parte dos investimentos imobiliários está concentrada na compra de um imóvel, e grande parte deles pode custar mais do que temos na poupança, pensar no financiamento se torna uma alternativa viável e acessível como forma de dar início ao sonho de ter o próprio lar.
Apenas em 2022, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários em que foram usados recursos mantidos na poupança chegaram ao valor de R$17,9 bilhões. Somente nesse ano, R$103,5 bilhões em financiamentos imobiliários.
O score de crédito é uma pontuação que reflete o histórico financeiro do indivíduo e é utilizado pelas instituições financeiras para avaliar o risco de conceder crédito.
Embora não exista um número específico considerado o “melhor” score para financiamento, geralmente quanto mais alto o score, melhores são as condições oferecidas pelas instituições financeiras.
Normalmente, um score acima de 700 pontos é considerado bom e pode facilitar a obtenção de financiamentos com taxas de juros mais atrativas e condições mais favoráveis.
No entanto, cada instituição financeira possui critérios próprios para avaliar o score e conceder crédito, e outros fatores além do score, como renda, histórico de pagamento e relação dívida/renda, também são considerados na análise de crédito.
Saiba mais: Fundo de Conservação do Imóvel (FCI): o que você precisa saber.
A taxa de endividamento crescente no país pode se tornar um empecilho para quem deseja financiar um imóvel. A restrição de crédito, conhecida popularmente como “nome sujo”, faz com que os bancos não concedem nenhum crédito para os titulares do nome sujo, pelo risco de calote.
Não é apenas a inserção no cadastro de devedores que faz alguém ficar com o nome sujo. Restrições impostas pelo Banco Central, dívidas com a Receita Federal, INSS, estados e municípios também são fatores que levam alguém a ficar com restrição de crédito.
Por isso, como o financiamento de um imóvel depende da sua boa relação com o mercado, é muito provável que o banco não libere crédito para a compra do seu futuro lar. Afinal, analisar o risco de não pagamento é um dos elementos do processo de financiamento.
Se esse é o seu caso, faça um planejamento para quitar as suas dívidas e retirar a restrição de crédito. Com o tempo, a instituição financeira pode liberar o valor do financiamento.
Algumas alternativas, como comprar o imóvel à vista ou participar de consórcios, são possíveis. Porém, caso você seja contemplado com o consórcio, deve estar com o nome limpo para a liberação da carta. As financeiras particulares não são indicadas, em razão da taxa de juros abusiva.
Na hora de conseguir financiamento, saber as dicas certas pode te colocar na frente de outras pessoas e aumentar as suas chances de ter o crédito imobiliário liberado pela instituição financeira.
Idade mínima de 18 anos e renda mínima proporcional ao valor do imóvel que deseja comprar são apenas alguns parâmetros utilizados pelos bancos para avaliar o financiamento imobiliário. Isso porque, há outros critérios utilizados pelas financiadoras com o intuito de melhor investigar a sua relação com o mercado.
A seguir, confira 10 dicas para aumentar as suas chances de ter um financiamento imobiliário aprovado.
O primeiro passo é manter um bom relacionamento com o banco. Ter conta-corrente e usar os produtos financeiros da instituição bancária podem aumentar o valor de crédito disponível para você no banco.
Quanto maior o tempo de conta em determinado banco, maior será o seu histórico de crédito com ele. Dessa forma, torna-se mais fácil analisar o perfil de pagamento, investimentos e se a sua renda é compatível com o imóvel escolhido para financiar.
O score de crédito do Serasa é uma pontuação que pode ir de 0 a 1000 e reflete o perfil de um consumidor com o pagamento das contas no período de 12 meses. Para quem deseja conseguir financiamento imobiliário, o score é um dos itens analisados pelos bancos na hora de conceder o crédito.
Quanto mais alta a pontuação, maior significa a confiança do mercado financeiro no consumidor, e, consequentemente, maiores as chances de conseguir o crédito necessário para financiar o imóvel.
Afinal, se em nossa vida pessoal, antes de emprestar dinheiro para alguém, analisamos se essa pessoa é confiável, com os bancos e financeiras não é diferente. Por isso, eles analisam o seu histórico por meio do score. Ter o nome limpo e pagar as contas em dias aumenta a pontuação.
Ter um valor para dar de entrada na hora de financiar um imóvel vai reduzir a quantia a ser investida pelo banco e, consequentemente, uma redução no valor do parcelamento, em que são acrescidos juros e correção monetária.
Para os bancos, um bom valor para dar de entrada na hora do financiamento significa que você se planejou para efetuar a aquisição do imóvel e possui condições de arcar com um investimento de grande porte, como a compra de uma casa ou apartamento.
No mercado de crédito imobiliário, na hora de conseguir financiamento, o ideal é dar um valor mínimo de 10% relativo ao preço total do imóvel. O valor restante, de 90%, pode ser financiado.
Porém, com o intuito de aumentar as suas chances de ter o financiamento aprovado, pensar em dar um montante maior de entrada, equivalente a 20 ou 30% do valor do imóvel, é interessante e reduz o valor das parcelas no longo prazo.
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é pago para os trabalhadores contratados pelo regime CLT. O montante é depositado em uma conta mantida na Caixa Econômica Federal aberta em nome do trabalhador.
Esse valor, no entanto, pode ser utilizado para realizar financiamentos imobiliários, desde que sejam observadas algumas regras:
O valor do imóvel a ser comprado deve ser de até R$1,5 milhão e a moradia pode ser tanto usada quanto nova. Para isso, o nome do futuro proprietário deve estar limpo, sem inscrição nos órgãos de proteção de crédito.
A sua renda pessoal é um critério importantíssimo quando se fala na aquisição de imóvel por meio de financiamento imobiliário. Conforme tratamos acima, além da renda, outros critérios também são considerados, como o valor do imóvel, o montante dado de entrada e o tempo de financiamento.
Alguns bancos podem usar a regra dos 30%, na qual o valor destinado ao pagamento da parcela do financiamento não seja superior a 30% da renda familiar mensal. Assim, falar em renda mínima para financiar um imóvel é algo que varia.
No caso de famílias em que seja possível somar as rendas, o salário pode ser contabilizado na hora de compor a renda de todos que vivem na residência, outro ponto a ser analisado pelo banco.
Uma dica para saber se a sua renda se aplica no financiamento de imóvel é a simulação. Quanto maior a renda, maiores as chances de conseguir um bom financiamento, com boas condições de pagamento, aliado a um valor de entrada maior.
Ter um bom relacionamento com o seu banco de origem é foi a nossa primeira dica de como conseguir financiamento. No entanto, o ideal é que você busque as melhores opções de crédito imobiliário para financiar.
Assim, o ideal é encontrar uma instituição financeira que ofereça juros baixos, correção monetária compatível com o dinheiro emprestado e boas condições de pagamento, como um financiamento mais longo. Por isso, não deixe de pesquisar os principais bancos do país na hora de financiar um imóvel.
O Cadastro Positivo é um banco de dados que funciona como histórico de comportamento de crédito. Assim, a análise de pagamentos em dia e os hábitos de consumo são um dos critérios analisados pelo cadastro.
Por se tratar de uma poderosa ferramenta de análise da vida financeira dos consumidores, o Cadastro Positivo do Serasa costuma ser analisado pelos bancos na hora de liberar financiamentos para alguém. Afinal, os bons pagadores são beneficiados com melhores condições de crédito no mercado.
Com o Cadastro Positivo, os bancos podem analisar melhor as suas condições de pagar o financiamento ao longo do tempo, porque possuem mais informações baseadas em dados de toda sua vida financeira.
Concentrar a sua renda no banco escolhido tem a ver com manter um bom relacionamento com a instituição financeira, tratado no primeiro item. Esse é um investimento de mão dupla: você recebe pelo banco, e ele acelera as suas chances de ter aprovado o financiamento imobiliário.
No caso de funcionários contratados sob o regime CLT, basta transferir o recebimento do salário para a conta do banco. Mas, se além de CLT você também recebe pagamento de prestadores de serviço ou trabalha como autônomo e/ou freelancer, use a sua conta como destino principal desse dinheiro.
Com a movimentação financeira frequente e em valor suficiente, o banco pode conseguir comprovar a sua capacidade financeira para arcar com as parcelas do financiamento imobiliário.
Se você for casado, criar uma conta conjunta também aumenta o volume de movimentação financeira e é uma alternativa interessante na hora de pensar em como conseguir financiamento. Com a conta no banco, os próprios extratos bancários já são suficientes para uma comprovação de renda.
Veja também: Apartamento na planta: o que é, vantagens e como comprar
A inclusão do CPF na nota fiscal das compras pode proporcionar uma série de benefícios, a depender do funcionamento do programa da localidade em que você vive.
O primeiro benefício para incluir o CPF na nota fiscal é a possibilidade de resgatar valores utilizados a cada seis meses. Além de ingresso em shows, transferências bancárias também podem ser feitas, para você resgatar o dinheiro.
Quando se trata de como conseguir financiamento, adicionar o CPF na nota fiscal pode aumentar o seu score de crédito, ao mostrar para o mercado a movimentação de dinheiro feita por você. Com isso, a sua reputação como consumidor aumenta e as condições de crédito para empréstimo ficam melhores.
O pagamento das contas em dia gera uma série de benefícios para o consumidor e o torna um cliente disputado pelo mercado, pela sua capacidade de quitação e redução do risco de um possível calote.
Quando se fala em como conseguir financiamento, efetuar o pagamento das contas com antecipação, para obter descontos, e antes do vencimento, aumenta suas chances de obter crédito com juros baixos no mercado imobiliário.
Os documentos necessários para um financiamento imobiliário podem variar de acordo com a instituição financeira e o tipo de financiamento, mas geralmente incluem:
Documentos Pessoais:
Documentos de Renda:
Documentos do Imóvel:
Documentos Adicionais:
É importante verificar junto à instituição financeira ou ao agente financeiro do programa de financiamento quais são os documentos exatos necessários para o seu caso específico, a fim de garantir que o processo de financiamento ocorra de forma adequada e sem contratempos.
Existem diferentes métodos para calcular a amortização de um financiamento imobiliário, sendo os mais comuns o Sistema de Amortização Constante (SAC), a Tabela Price e o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Abaixo, vou explicar brevemente como cada um funciona:
No SAC, as parcelas são decrescentes ao longo do tempo, pois a amortização é constante. A parcela é composta pela amortização do saldo devedor (que diminui a cada pagamento), mais os juros do saldo devedor restante. A amortização é calculada dividindo o valor total financiado pelo número de parcelas.
Na Tabela Price, as parcelas são fixas ao longo do tempo, com juros e amortização variando em cada parcela. A parcela é composta por uma parte fixa referente aos juros e uma parte variável referente à amortização. O cálculo da amortização é feito com base na fórmula do sistema de amortização francês.
No Sacre, as parcelas são crescentes ao longo do tempo, pois a amortização aumenta gradualmente. Isso significa que as parcelas começam menores e vão aumentando ao longo do tempo. A amortização é calculada de acordo com uma tabela pré-definida, onde os valores de amortização aumentam a cada período.
Bom planejamento e organização financeira são as principais dicas de como conseguir financiamento.
Em seguida, efetuar pesquisas de mercado, para saber o valor médio do imóvel na região desejada por você, e considerar a taxa de juros, correção monetária e qual valor de entrada pode ser dado.
Investir no mercado imobiliário, seja para moradia própria ou para funcionar como renda fixa, é uma alternativa segura e tradicional, que atende aos objetivos do investidor, como previsibilidade de ganhos e valorização no longo prazo.
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