A compra de um imóvel é um momento decisivo na vida de qualquer pessoa, especialmente para quem busca segurança e estabilidade para a família. No entanto, para que essa aquisição seja realmente segura, é fundamental compreender a importância da escritura pública.
Esse documento é a chave para oficializar transações imobiliárias, garantindo que o novo proprietário tenha seus direitos assegurados.
Mas afinal, o que é a escritura pública e por que ela é tão essencial? Vamos explorar tudo o que você precisa saber para evitar surpresas desagradáveis ao comprar ou vender um imóvel.
O que é uma escritura pública e por que ela é essencial para transações imobiliárias?
A escritura pública é um documento oficial emitido por um tabelionato de notas, que formaliza a transferência de um bem, seja ele um imóvel, terreno ou até mesmo acordos específicos, como a pensão alimentícia.
Diferente de um contrato particular, que pode ser feito entre as partes sem necessidade de um cartório, a escritura pública tem fé pública, ou seja, garante que a transação tenha validade jurídica inquestionável.
No setor imobiliário, esse documento é essencial para comprovar a posse legal do imóvel, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor contra eventuais problemas jurídicos.
Além disso, apenas com a escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, o comprador se torna oficialmente o proprietário.
Diferença entre escritura pública e contrato particular
Muitas pessoas confundem a escritura pública com um contrato particular de compra e venda. No entanto, esses documentos têm finalidades distintas.
O contrato particular é um acordo entre as partes, que pode conter cláusulas personalizadas e regras específicas. Embora ele tenha valor legal, sua validade pode ser contestada judicialmente caso haja problemas na negociação.
Já a escritura pública é um documento oficial, reconhecido pelo cartório e com presunção de veracidade. Algumas transações exigem obrigatoriamente a escritura pública, como a compra de imóveis com valores superiores a 30 salários mínimos, conforme determina o Código Civil.
Escritura pública X registro de imóveis
A escritura pública oficializa a transação, mas não transfere automaticamente a propriedade do imóvel. Para que o comprador se torne legalmente o proprietário, é necessário registrar a escritura pública no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, o imóvel continua legalmente vinculado ao antigo dono.
Leia também: Entenda o que são emolumentos e sua importância nos registros.
Quais são os requisitos para emitir uma escritura pública?
Para emitir uma escritura pública de compra e venda, é necessário reunir alguns documentos essenciais. Dentre eles estão:
- Documentos pessoais do comprador e vendedor (RG e CPF);
- Certidão de casamento, caso aplicável;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Comprovante de quitação de débitos do imóvel, como IPTU e taxas condominiais;
- Contrato de financiamento, se houver.
Além desses documentos, cada cartório pode exigir requisitos adicionais, dependendo do tipo de transação.
Qual é o valor de uma escritura pública?
O valor da escritura pública pode variar conforme o estado, a tabela de emolumentos do cartório e o preço do imóvel.
No geral, o custo pode representar de 2% a 4% do valor total do imóvel. Além disso, há outras taxas envolvidas, como o ITBI, que pode chegar a 3% do valor da propriedade, dependendo do município.
Como calcular os custos da escritura pública?
Esses custos podem variar conforme o valor do imóvel, a localização e os tributos aplicáveis. Além do valor da escritura pública em si, os outros componentes são:
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Este é um tributo municipal obrigatório em transações onerosas de imóveis, como compras e vendas.
A alíquota do ITBI geralmente varia entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado do imóvel, dependendo da legislação de cada município.
Por exemplo, em São Paulo, a alíquota é de 3%, enquanto em outras localidades pode ser diferente.
Registro do imóvel
Após a lavratura da escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja transferida oficialmente ao comprador.
Os custos de registro também são tabelados e variam conforme o estado e o valor do imóvel. Por exemplo, no estado de São Paulo, os valores podem ser consultados na tabela de preços do 26º Tabelionato de Notas.
Certidões e outros custos
Durante o processo de compra, podem ser necessárias diversas certidões, como negativas de débitos municipais, estaduais e federais, além de certidões do imóvel e pessoais do vendedor. Os custos dessas certidões variam conforme a localidade e o cartório responsável.
Exemplo de cálculo na prática
Suponha que você tenha adquirido um imóvel no valor de R$300.000,00 na cidade de São Paulo.
- ITBI: 3% de R$ 300.000,00 = R$ 9.000,00;
- Escritura pública: conforme a tabela do estado de São Paulo, o custo da escritura para esse valor pode ser consultado diretamente no cartório ou através de simuladores online;
- Registro do imóvel: similarmente, o custo do registro pode ser verificado nas tabelas oficiais ou em simuladores disponíveis;
- Certidões e outros custos: estime um valor adicional para cobrir as certidões necessárias, que podem variar conforme a região e o cartório.
Portanto, além do valor do imóvel, você deve considerar aproximadamente R$9.000,00 para o ITBI, mais os custos da escritura, registro e certidões, que podem variar.
Quem é responsável pelo pagamento da escritura pública?
Na maioria dos casos, o comprador é quem arca com os custos da escritura pública. No entanto, as partes podem negociar entre si e definir outra forma de pagamento.
Vale lembrar que a oficialização do documento e o registro do imóvel só ocorrem após a quitação das taxas cartorárias.
Saiba mais: Entenda a escritura de compra e venda: guia completo e fácil.
Quais são os passos para emitir uma escritura pública?
O processo de emissão de uma escritura pública envolve algumas etapas importantes. Entenda melhor a seguir.
1. Escolha do cartório de notas
O primeiro passo é selecionar um Cartório de Notas de sua confiança. Embora a escritura possa ser lavrada em qualquer cartório, é recomendável optar por um próximo ao imóvel ou às partes envolvidas para facilitar o processo. No cartório, você será orientado sobre os procedimentos e documentos necessários.
2. Reunião da documentação necessária
Tanto o comprador quanto o vendedor devem providenciar uma série de documentos para a lavratura da escritura. A documentação pode variar conforme o cartório e a localidade, mas geralmente inclui:
Documentos do Vendedor (Pessoa Física):
- Documento de identidade (RG) e CPF válidos.
- Certidão de casamento atualizada, se aplicável.
- Comprovante de endereço recente.
- Certidões negativas de débitos municipais, estaduais, federais e trabalhistas.
Documentos do Comprador (Pessoa Física):
- Documento de identidade (RG) e CPF válidos.
- Certidão de casamento ou nascimento, conforme o estado civil.
- Comprovante de endereço recente.
Documentos do Imóvel:
- Certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU).
- Certidão de quitação de débitos condominiais, no caso de apartamentos.
É importante verificar junto ao cartório escolhido a lista completa de documentos exigidos, pois podem haver variações conforme a jurisdição.
3. Verificação de certidões negativas
Antes de prosseguir, é prudente que o comprador solicite certidões negativas adicionais em nome do vendedor, como:
- Certidões de ações cíveis e criminais.
- Certidões de protesto de títulos.
- Certidões de execuções fiscais.
Essas certidões ajudam a assegurar que não há pendências jurídicas ou financeiras que possam afetar a transação.
4. Pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):
O ITBI é um tributo municipal obrigatório nas transações imobiliárias. A alíquota varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. A guia de recolhimento do ITBI pode ser solicitada no cartório ou diretamente na prefeitura local.
5. Análise da documentação pelo tabelião
Com toda a documentação reunida e o ITBI pago, o tabelião analisará os documentos para verificar a conformidade legal da transação. Caso tudo esteja correto, será agendada a data para a assinatura da escritura.
6. Lavratura e assinatura da escritura
Na data agendada, comprador e vendedor (ou seus procuradores devidamente constituídos) devem comparecer ao cartório para a leitura, lavratura e assinatura da escritura pública. Após a assinatura, a escritura torna-se um documento público, formalizando a transação.
7. Registro da escritura no cartório de registro de imóveis
A posse da escritura não transfere automaticamente a propriedade do imóvel. É necessário registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transferência de propriedade seja efetivada. Este passo é crucial para garantir a segurança jurídica da transação.
Escritura pública de imóvel financiado: como funciona?
A escritura pública de um imóvel financiado envolve a aprovação do crédito pelo banco, a formalização do contrato de financiamento e a lavratura da escritura em cartório, quando exigida.
Em muitos casos, o contrato bancário substitui a escritura, sendo registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. O comprador deve pagar o ITBI antes do registro, garantindo a legalidade da transação.
Durante o financiamento, o imóvel fica alienado ao banco como garantia, e só após a quitação total a propriedade é transferida integralmente ao comprador. Esse processo assegura a regularidade da compra e evita problemas jurídicos futuros.
Escritura pública para imóveis em inventário: como proceder?
Quando o inventário é extrajudicial, ou seja, realizado em cartório, a escritura pública é emitida com a concordância de todas as partes e a ausência de menores ou incapazes na partilha.
O primeiro passo é reunir documentos como certidões do falecido, escritura do imóvel, IPTU e declaração de quitação de débitos. Além disso, é necessário o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cujo valor varia conforme o estado.
Após a lavratura da escritura em cartório, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transferência.
Caso haja conflitos entre herdeiros ou a necessidade de intervenção judicial, o processo deve ser conduzido por um advogado e homologado pelo juiz, tornando-se um procedimento mais complexo e demorado.
Principais perguntas e respostas sobre a escritura pública
Agora que você já entendeu o que é a escritura pública e como emiti-la, compilamos mais perguntas e respostas sobre o assunto logo a seguir. Confira!
Quais as implicações legais de não emitir uma escritura pública?
Comprar um imóvel sem emitir uma escritura pública pode trazer diversos problemas legais. O principal risco é que a transação não será reconhecida juridicamente, podendo gerar disputas futuras.
Além disso, sem a escritura registrada, o comprador não pode vender ou transferir a propriedade de forma oficial.
Escritura pública é obrigatória para todos os imóveis?
A escritura pública de imóveis é obrigatória para propriedades com valores acima de 30 salários mínimos. Para imóveis com valores inferiores, um contrato particular pode ser suficiente, desde que seja registrado corretamente.
Quanto tempo leva para emitir uma escritura pública?
O tempo para emissão da escritura pública pode variar, mas geralmente leva de 7 a 30 dias, dependendo da eficiência do cartório e da documentação apresentada.
É possível corrigir erros em uma escritura pública?
Sim, caso haja erros na escritura pública, é possível solicitar uma retificação no cartório onde ela foi emitida. No entanto, dependendo da alteração, pode ser necessário um novo pagamento de taxas cartorárias.
A escritura pública pode ser financiada?
Sim, em algumas situações os bancos permitem que o custo da escritura pública seja incluído no financiamento imobiliário. Isso pode facilitar a compra para quem não tem o valor disponível à vista.
Quais são os direitos e deveres do comprador e vendedor com a escritura pública?
O comprador tem o dever de pagar as taxas e registrar o imóvel, enquanto o vendedor deve fornecer todos os documentos necessários e garantir que o imóvel esteja livre de débitos.
Como garantir a autenticidade de uma escritura pública?
Para garantir que a escritura pública é legítima, é importante verificar se foi emitida por um tabelionato de notas autorizado e conferir se está devidamente registrada no cartório competente.
É possível emitir uma escritura pública digital?
Sim, a escritura pública online já é uma realidade em alguns estados do Brasil. Esse processo digitaliza a formalização de contratos e permite que o documento seja assinado eletronicamente, trazendo mais agilidade e comodidade.
Conclusão
A escritura pública é um documento essencial para garantir a segurança jurídica na compra e venda de imóveis.
Ao formalizar a transação por meio desse instrumento, compradores e vendedores evitam problemas futuros e asseguram que a propriedade seja transferida de forma legal.
Se você está planejando adquirir um imóvel, consulte um cartório e busque todas as informações necessárias para tornar essa etapa tranquila e sem complicações.
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