A compra de um imóvel é um grande passo na vida de qualquer pessoa, seja para moradia ou investimento. No entanto, para garantir a segurança jurídica da transação, é fundamental que o imóvel esteja devidamente registrado.
O registro de imóvel é a única forma legal de comprovar a propriedade de um bem, garantindo que o comprador tenha todos os direitos sobre ele. Sem esse documento, o imóvel ainda pode estar em nome do antigo dono, o que pode gerar problemas legais e até mesmo a perda da posse.
Neste guia, explicaremos os detalhes sobre esse documento, como ele funciona, os custos envolvidos e quais são os riscos de não registrar um imóvel corretamente.
Além disso, vamos esclarecer as diferenças entre escritura e registro e como consultar a situação jurídica de um imóvel antes da compra. Confira!
O que é o registro de imóvel e por que ele é importante?
O registro de imóvel é um ato jurídico que torna oficial a propriedade de um bem imobiliário. Ele é realizado no Cartório de Registro de Imóveis e confere ao comprador a posse legal do imóvel. Apenas com o registro a transação é finalizada, garantindo que o comprador seja o único dono e que o imóvel esteja livre de qualquer pendência.
Ter um imóvel registrado também possibilita a consulta no Registro de Imóveis do Brasil, permitindo verificar se há ônus, dívidas ou restrições sobre a propriedade. Esse documento é essencial para evitar fraudes e garantir a segurança na transação imobiliária.
Como obter o registro de um imóvel?
Para obtê-lo o comprador deve primeiro providenciar a escritura pública do bem, que é lavrada em um tabelionato de notas. Após essa etapa, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, junto com os documentos exigidos.
A lista de documentos geralmente inclui:
- Documento de identidade e CPF do comprador e vendedor;
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Comprovante de quitação de tributos.
O cartório analisará os documentos e, caso não haja pendências, efetuará o registro, tornando o comprador oficialmente o proprietário do imóvel.
Qual é o valor para registrar um imóvel?
O custo do registro de imóvel varia conforme o estado e o valor do bem. Além das taxas cartoriais, há a necessidade de pagar o ITBI, que gira em torno de 2% a 3% do valor do imóvel.
Além disso, os cartórios cobram taxas administrativas que podem variar. Em média, o custo total para registrar um imóvel pode representar de 4% a 6% do valor do bem.
Qual é a diferença entre escritura e registro de imóveis?
A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda do imóvel, mas não transfere a propriedade ao comprador. Já o registro de imóvel é a etapa final que confere ao novo proprietário o direito legal sobre o bem.
Ter apenas a escritura significa que a transação foi oficializada entre as partes, mas sem o registro, o imóvel continua no nome do antigo dono. O registro é o que garante o direito de propriedade perante terceiros e a justiça.
Quais documentos são necessários para registrar um imóvel?
Os principais documentos exigidos para o registro de imóvel incluem:
- RG e CPF do comprador e vendedor;
- Escritura pública do imóvel;
- Comprovante de pagamento do ITBI;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas de débitos municipais.
Dependendo do caso, o cartório pode solicitar documentos adicionais, como certidões de estado civil ou laudos técnicos.
Qual é o prazo para a realização do registro de imóvel?
O tempo para concluir o registro de imóvel varia conforme o cartório e a complexidade da transação. Em média, o prazo pode ser de 15 a 30 dias úteis. No entanto, em casos mais burocráticos, como heranças ou regularizações, esse período pode se estender.
Quais são as etapas do processo de registro de imóvel?
Esse procedimento é realizado no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à localização do imóvel e envolve várias etapas que garantem a segurança jurídica da transação. A seguir, detalhamos cada uma dessas etapas.
Protocolo ou prenotação
O processo inicia-se com a apresentação do título (como a escritura pública de compra e venda) ao cartório. Nesse momento, o documento é registrado no Livro Protocolo, recebendo um número de ordem que determina a prioridade e a preferência do direito.
Essa anotação prévia é conhecida como prenotação e tem validade de 30 dias, garantindo que o título apresentado tenha prioridade sobre outros que possam ser protocolados posteriormente.
Cadastro
Após a prenotação, procede-se à identificação das partes envolvidas na transação e do imóvel em questão. São verificados e cadastrados os dados pessoais do comprador e do vendedor, bem como as características específicas do imóvel, assegurando que todas as informações estejam corretas e atualizadas.
Qualificação
Nesta fase, o cartório realiza uma análise minuciosa da documentação apresentada, avaliando a viabilidade jurídica do título. São verificados aspectos como a autenticidade dos documentos, a existência de possíveis ônus ou gravames sobre o imóvel e a conformidade com a legislação vigente.
Caso sejam identificadas pendências ou irregularidades, o cartório emite uma Nota de Diligência Registral, solicitando as correções necessárias. Se tudo estiver em ordem, o título é considerado apto para registro.
Registro
Com a aprovação na fase de qualificação, o cartório procede ao registro propriamente dito. Isso envolve o lançamento do ato na matrícula do imóvel, oficializando a transferência de propriedade e garantindo a publicidade do ato perante terceiros. A partir desse momento, o comprador é reconhecido legalmente como o novo proprietário do imóvel.
Conferência
Após o registro, é realizada uma conferência dos atos lançados na matrícula para assegurar que todas as informações foram registradas corretamente. Essa etapa é crucial para evitar erros que possam comprometer a segurança jurídica da transação.
Finalização
Nesta etapa, o cartório imprime o ato registrado, expede a certidão correspondente e digitaliza todos os documentos relacionados ao processo. A digitalização facilita o acesso futuro às informações e contribui para a preservação dos registros.
Entrega do título
Concluídas todas as etapas anteriores, o título registrado é disponibilizado para retirada pelo apresentante. A entrega é feita mediante a apresentação do protocolo recebido no momento da prenotação.
Leia mais: Termo de entrega de chaves: como funciona e sua importância em imóveis
Como escolher o Cartório de Registro de Imóveis adequado?
Cada imóvel está vinculado a um Cartório de Registro de Imóveis específico, conforme a localização do bem. Para descobrir qual cartório é responsável pelo registro do imóvel que você deseja comprar, é possível consultar a matrícula do imóvel ou verificar junto à prefeitura da cidade.
Quais são os benefícios de manter o registro de imóvel atualizado?
Manter o registro de imóvel atualizado é essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade, assegurando que o bem esteja legalmente em nome do proprietário e evitando disputas ou fraudes.
Além disso, a documentação em dia facilita transações de compra, venda ou financiamento, pois compradores e instituições financeiras buscam imóveis regularizados.
A atualização do registro também é crucial em processos de herança, simplificando o inventário e assegurando a correta transferência aos herdeiros.
Portanto, manter o registro do imóvel atualizado protege o patrimônio e proporciona tranquilidade ao proprietário.
Leia também: Habite-se: documento essencial para regularizar seu imóvel.
O que é a matrícula do imóvel e qual sua relação com o registro?
A matrícula do imóvel documenta a identidade e o histórico do imóvel, enquanto o registro formaliza as transações e direitos relacionados a ele. Ambos são fundamentais para garantir a segurança jurídica nas negociações imobiliárias.
O registro é o ato formal que oficializa a transferência de propriedade de um bem imóvel, garantindo que a transação seja reconhecida legalmente.
Esse registro é efetuado na matrícula do imóvel, onde são anotadas todas as alterações referentes à propriedade, como mudanças de titularidade, averbações de construções ou demolições, e inserção de ônus reais.
Por outro lado, a matrícula serve como um histórico completo e detalhado do imóvel, o registro é o procedimento que assegura a publicidade e a validade jurídica das transações imobiliárias.
Quais são as taxas e impostos relacionados ao registro de imóvel?
Ao realizar o registro de um imóvel, é fundamental estar ciente das principais taxas e impostos envolvidos no processo. Esses custos podem variar conforme o município e o valor do imóvel, mas geralmente incluem:
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): a alíquota varia de acordo com cada cidade; por exemplo, em São Paulo e Rio de Janeiro, a taxa é de 3% sobre o valor de venda ou o valor venal, prevalecendo o que for maior;
- Escritura pública: o custo da escritura é tabelado por estado e depende do valor do imóvel. Em São Paulo, para um imóvel de até R$ 500.000, o custo é de aproximadamente R$ 4.300, aumentando conforme o valor do bem;
- Registro do imóvel: o valor do registro também é tabelado por estado e varia conforme o preço do imóvel. Em São Paulo, o registro de um imóvel de R$ 500.000 custa cerca de R$ 2.700;
- Taxas de financiamento (se aplicável): a taxa de avaliação é cobrada pelo banco para determinar o valor do imóvel, enquanto a taxa de administração é uma cobrança mensal para gerenciar o financiamento;
- Comissão de corretagem: se a compra for intermediada por um corretor ou imobiliária, é comum a cobrança de uma comissão, geralmente em torno de 6% do valor total do imóvel.
Quais informações devem constar no registro do imóvel?
Um registro bem elaborado deve conter informações fundamentais para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias e compreender plenamente a situação do bem:
- Número da matrícula: identificação única do imóvel no cartório, funcionando como uma espécie de “RG” da propriedade;
- Descrição completa do imóvel: detalhes como endereço completo, dimensões, características físicas, área total, medidas e confrontações, além de informações sobre o tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno etc.) e sua localização específica;
Dados dos proprietários: informações sobre os proprietários atuais e anteriores, incluindo nome completo, CPF, estado civil e outras qualificações pessoais relevantes; - Histórico de transações: registro de todas as transações envolvendo o imóvel, como compras, vendas, doações ou heranças, indicando a origem dos direitos sobre a propriedade;
- Ônus e gravames: indicação de eventuais restrições ou encargos que recaem sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou servidões, que possam afetar a livre disposição da propriedade;
- Averbações: anotações sobre alterações significativas no imóvel ou na situação dos proprietários, como reformas que modifiquem a estrutura ou metragem, mudanças de estado civil dos proprietários, construções, demolições, entre outros.
Antes de qualquer negociação, é altamente recomendável consultar a matrícula atualizada do imóvel para verificar todas essas informações e assegurar que não haja impedimentos ou pendências que possam comprometer a negociação.
Perguntas frequentes sobre o registro de imóvel
Agora que você já sabe as principais informações sobre o documento, reunimos algumas perguntas frequentes para tirar suas dúvidas. Veja!
Como verificar a situação jurídica de um imóvel antes da compra?
Antes de comprar um imóvel, é essencial consultar o Registro de Imóveis do Brasil para verificar se o bem está livre de ônus, hipotecas ou processos judiciais. Isso pode ser feito por meio da solicitação de uma certidão de matrícula atualizada no cartório responsável.
Quais são os riscos de não registrar um imóvel corretamente?
Sem o registro de imóvel, o comprador pode enfrentar problemas como disputas judiciais, impossibilidade de revenda e dificuldades para obter financiamentos. Além disso, um imóvel sem registro pode ser considerado irregular, gerando complicações legais.
É possível financiar um imóvel sem registro?
Não. Os bancos exigem que o imóvel esteja regularizado para conceder financiamento. Isso garante que a instituição tenha a segurança de que o imóvel realmente pertence ao comprador e pode ser usado como garantia.
Como proceder em casos de perda ou extravio do registro de imóvel?
Se o proprietário perder a documentação do imóvel, ele pode solicitar uma segunda via da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis responsável. Esse processo pode exigir apresentação de documentos pessoais e pagamento de taxas cartoriais.
Como funciona o registro de imóveis em casos de herança ou doação?
Nos casos de herança ou doação, o imóvel precisa passar pelo processo de inventário ou doação formal, com pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Após essa etapa, o imóvel pode ser registrado no nome do novo proprietário.
Como atualizar o registro de imóvel em casos de reformas ou ampliações?
Caso o imóvel passe por reformas estruturais, é necessário solicitar a averbação dessas mudanças no cartório para garantir que a matrícula do imóvel reflita as alterações realizadas.
Conclusão
O registro de imóvel é um procedimento essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade. Ele oficializa a posse do bem e protege o comprador contra fraudes e disputas.
Embora envolva custos e burocracia, é um investimento necessário para evitar problemas futuros. Se você deseja comprar ou regularizar um imóvel, consulte um cartório e mantenha sua documentação sempre em dia para garantir a tranquilidade da sua família.
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