Ordem de despejo: o que é, lei, procedimento, etapas e direitos envolvidos em processos de despejo

Você já se imaginou tendo que sair da sua casa em poucos dias por causa de uma ordem de despejo? Essa é uma situação que pode acontecer com qualquer pessoa que mora de aluguel e que, por algum motivo, não cumpre com as obrigações do contrato. 

Mas o que é uma ordem de despejo? O que diz a lei sobre esse assunto? Como funciona o processo de despejo? Quais são os motivos que podem levar a essa medida? Quais são as responsabilidades legais dos envolvidos? E quais são os direitos de quem recebe essa ordem?

Neste artigo, vamos responder a essas e outras perguntas sobre esse tema tão importante e delicado. Afinal, ninguém quer perder o seu lar, mas também ninguém quer ter prejuízos com um inquilino inadimplente ou problemático. 

Por isso, é fundamental conhecer os seus direitos e deveres como locador ou locatário, e saber como agir em caso de conflito. Vamos lá?

Motivos para despejo: o que diz a lei?

A lei que regula as relações entre locadores e locatários é a Lei do Inquilinato. Essa lei estabelece as regras para o aluguel de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais. 

Ela também define os motivos que podem justificar uma ação de despejo, os prazos para defesa e recurso, as garantias locatícias, as multas e indenizações, entre outros aspectos.

Segundo a Lei do Inquilinato, os principais motivos que podem levar a uma ordem de despejo são:

• Falta de pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, IPTU, água, luz, etc.);
• Descumprimento de alguma cláusula contratual (por exemplo, sublocar o imóvel sem autorização do locador);
• Denúncia vazia (quando o locador pede o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo, desde que respeitados alguns requisitos);
• Necessidade do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio;
• Realização de obras urgentes determinadas pelo poder público;
• Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
• Morte do locatário sem deixar herdeiro legítimo ou fiador.

Esses são os casos mais comuns que podem levar a uma ordem de despejo. No entanto, existem outras situações previstas na lei que também podem ensejar essa medida. 

Por isso, é importante consultar um advogado especializado em direito imobiliário para saber mais sobre os seus direitos e deveres como locador ou locatário.

Saiba mais: Caução de Aluguel: entenda e garanta seus direitos.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Apesar de existirem vários motivos que podem levar a uma ordem de despejo, há também algumas situações em que o inquilino não pode ser despejado, mesmo que o locador queira. Essas situações são:

• Quando o inquilino é portador de deficiência física ou mental, ou tem mais de 60 anos de idade, e não tem outro imóvel para morar;
• Quando o contrato de aluguel é por tempo determinado e há cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
• Quando o contrato de aluguel é por tempo indeterminado e o imóvel é vendido a terceiro, desde que o inquilino tenha preferência na compra e exerça esse direito no prazo legal;
• Quando o inquilino é funcionário público e está ocupando o imóvel em razão do cargo;
• Quando o inquilino é militar e está ocupando o imóvel em razão do serviço.

Essas são as hipóteses em que a lei garante ao inquilino a permanência no imóvel, mesmo contra a vontade do locador. 

No entanto, isso não significa que o inquilino possa deixar de cumprir as suas obrigações contratuais, como pagar o aluguel e os encargos em dia, conservar o imóvel e respeitar as normas do condomínio. Caso contrário, ele poderá perder essa proteção legal e ser despejado.

Como é o processo de despejo?

O processo de despejo começa com a notificação do inquilino pelo locador ou pela imobiliária. Essa notificação pode ser extrajudicial (por carta registrada ou entregue pessoalmente) ou judicial (por meio de um advogado). Nela, deve constar o motivo da rescisão do contrato e o prazo para regularizar a situação ou desocupar o imóvel.

Se o inquilino não cumprir a notificação no prazo estabelecido, o locador pode entrar com uma ação de despejo na justiça. Para isso, ele precisa apresentar provas do seu direito e dos fatos alegados. O inquilino será citado para apresentar sua defesa em até 15 dias. Nesse período, ele pode tentar um acordo com o locador ou contestar os argumentos apresentados.

O juiz analisará as provas e as manifestações das partes e proferirá uma sentença. Se ele julgar procedente a ação de despejo, ele emitirá uma ordem de despejo, determinando o prazo para o inquilino sair do imóvel. 

Esse prazo pode variar de 15 a 30 dias, dependendo do caso. Se o inquilino não cumprir a ordem de despejo, ele poderá ser retirado à força, com o auxílio de um oficial de justiça e da polícia.

O inquilino ainda pode recorrer da sentença, mas isso não suspende a ordem de despejo, a menos que ele deposite em juízo o valor dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos. O recurso será julgado por um tribunal superior, que poderá confirmar ou reformar a decisão do juiz.

Como anular uma ordem de despejo?

Se você recebeu uma ordem de despejo e acredita que ela é injusta ou ilegal, você pode tentar anulá-la na justiça. Para isso, você precisa seguir alguns passos:

1. Contrate um advogado especializado em direito imobiliário. Ele poderá analisar o seu caso e orientá-lo sobre as melhores estratégias para defender os seus direitos;
2. Verifique se há algum vício ou irregularidade no processo de despejo. Por exemplo, se você não foi notificado, citado ou intimado corretamente, se o locador não apresentou provas suficientes ou se o juiz aplicou a lei de forma errada;
3. Entre com um recurso na justiça, pedindo a anulação da ordem. Você deve fazer isso no prazo de 15 dias após a intimação. No recurso, você deve expor as razões e as provas que comprovam o vício ou a irregularidade do processo;
4. Aguarde o julgamento do recurso pelo tribunal superior. O tribunal poderá manter ou anular a ordem. Se ela for anulada, o processo voltará para o juiz de primeira instância, que deverá proferir uma nova sentença.

Lembre-se que o recurso não suspende a ordem, a menos que você deposite em juízo o valor dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos. 

Isso significa que você pode ter que sair do imóvel antes do julgamento do recurso. Por isso, é importante agir rápido e contar com a ajuda de um profissional qualificado.

Quais são as responsabilidades legais?

Tanto o locador quanto o locatário têm responsabilidades legais em um processo de despejo. O locador deve respeitar os direitos do inquilino, cumprir as formalidades legais e agir de boa-fé. 

Ele também deve arcar com as custas judiciais e os honorários advocatícios, a menos que seja beneficiário da justiça gratuita ou que o inquilino seja condenado a pagar essas despesas.

O locatário, por sua vez, deve cumprir as obrigações do contrato, pagar os aluguéis e encargos em dia e devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Ele também deve indenizar o locador pelos danos causados ao imóvel ou aos bens que guarnecem a locação. 

Além disso, ele deve pagar uma multa rescisória proporcional ao tempo restante do contrato, se houver.

Conclusão

Uma ordem de despejo é uma medida drástica que pode afetar a vida de muitas pessoas. Por isso, é importante conhecer os seus direitos e deveres como locador ou locatário, e tentar evitar ao máximo essa situação. 

O ideal é sempre manter um bom relacionamento entre as partes, cumprir as cláusulas do contrato e negociar eventuais problemas de forma amigável.

Se você está passando por um processo de despejo ou tem alguma dúvida sobre esse assunto, procure a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Ele poderá esclarecer as suas questões e defender os seus interesses na justiça.

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