Contrato de aluguel: entenda o que deve constar no documento

Um contrato de aluguel é a garantia jurídica que protege tanto o proprietário quanto o inquilino no processo de locação de imóvel, estipulando direitos e deveres de ambas as partes.

Ao ler um contrato de aluguel, é comum surgirem dúvidas sobre sua finalidade e sobre o que exatamente deve constar em suas páginas.

De cláusulas sobre o índice de reajuste a termos de vistorias e garantias, cada componente tem seu papel na construção de uma locação segura e justa.

Neste artigo, revelaremos os aspectos fundamentais que não podem faltar num contrato de aluguel e suas funcionalidades. Acompanhe a seguir!

O que é um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel, ou contrato de locação de imóvel, é um documento que oficializa o acordo entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) para a locação de uma propriedade residencial ou comercial.

Nele, são estabelecidas todas as condições sob as quais o inquilino pode ocupar e utilizar o imóvel, bem como os termos de pagamento do aluguel mensal e outras responsabilidades financeiras relacionadas.

Para que serve um contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel serve como um acordo legal e vinculativo entre o proprietário inquilino, estabelecendo termos e condições pelo uso temporário de uma propriedade, geralmente um imóvel residencial ou comercial. 

Este documento é essencial, pois:

• Define o aluguel mensal e as condições de pagamento;
• Estipula a duração da locação, podendo ser por prazo determinado ou indeterminado;
• Detalha as responsabilidades do locador e locatário, incluindo despesas ordinárias e eventuais danos;
• Esclarece regras sobre reajuste de aluguel, benfeitorias necessárias e direito de preferência;
• Estabelece o aviso prévio necessário para a rescisão contratual;
• Protege ambas as partes de possíveis dores de cabeça, estabelecendo uma multa rescisória em caso de quebra de contrato;
• Assegura ao locador o pleno direito sobre o imóvel após o término do contrato.

Saiba mais: Reajuste de aluguel: como calcular e dicas para negociar. 

O que deve constar nesse documento?

Ao elaborar um contrato de aluguel, é imprescindível incluir informações que garantam a segurança jurídica para ambas as partes. Estes são elementos básicos que não podem faltar:

Qualificação das partes

A qualificação das partes é a seção do contrato de aluguel onde se registram os dados pessoais tanto do locador quanto do locatário. Deve-se incluir:

• Nome completo;
• Nacionalidade;
• Estado civil;
• Profissão;
• Documentos de identificação pessoal (CPF e RG);
• Endereço residencial atual.

Essas informações são fundamentais para validar a identidade dos envolvidos e oferecer um caminho claro para contato e eventual busca de direitos legais.

Tempo de duração de contrato

O tempo de duração do contrato de aluguel deve ser claramente especificado, podendo ser por prazo determinado ou por tempo indeterminado:

• Prazo determinado: usualmente varia de 30 meses para locações residenciais, com possibilidade de renovação;
• Prazo indeterminado: onde o contrato não possui uma data de término fixa, sujeito a aviso prévio de 30 dias para rescisão por qualquer uma das partes.

As condições de renovação ou terminação também devem ser estipuladas neste ponto do contrato.

Multa rescisória

A cláusula de multa rescisória estabelece o valor e as condições sob as quais uma parte deverá indenizar a outra em caso de rescisão unilateral do contrato antes do término do prazo acordado. Normalmente é um percentual do valor do aluguel que diminui proporcionalmente ao tempo de contrato já cumprido.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é um relatório detalhado das condições do imóvel no início da locação, incluindo descrição de móveis, acabamentos e funcionamento de aparelhos. Este documento deve ser assinado por locador e locatário, servindo como comprovação no caso de disputas sobre danos ou alterações no imóvel.

Obrigações a serem cumpridas

As obrigações de cada parte devem ser escritas de modo claro e objetivo, comuns sendo:

• Locador: deve entregar o imóvel em condições de uso, realizar reparos de estrutura e manter as instalações em funcionamento;
• Locatário: deve usar o imóvel com cuidado, efetuar manutenções preventivas e pagar regularmente o aluguel e contas de consumo que não são de responsabilidade do locador.

Dados do imóvel

Devem ser registrados todos os detalhes do imóvel, incluindo:

• Endereço completo;
• Dimensões e características (número de cômodos, área útil etc.);
• Informações relativas à mobília ou acessórios inclusos;
• Número do registro do imóvel e dados do IPTU.

Essa descrição auxilia na identificação precisa do bem locado.

Índice de reajuste

É fundamental definir o índice oficial de reajuste do aluguel, podendo ser o IPCA, IGPM ou outro definido pelas partes. A periodicidade do ajuste, geralmente anual, também deve estar explicitada no contrato.

Valor do aluguel

O valor acordado para o aluguel deve estar claramente estipulado, além da data de vencimento mensal e forma de pagamento (boleto bancário, transferência etc.).

Garantias

As garantias locatícias podem ser de diferentes formas, como:

• Caução em dinheiro ou bens;
• Fiador;
• Seguro-fiança;
• Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento;
• Outras modalidades acordadas entre as partes.

Essas garantias visam assegurar ao locador o cumprimento das obrigações financeiras do contrato pelo locatário.

Saiba mais: Seguro fiança: o que é e quando contratar.

É necessário registrar em cartório contrato de aluguel?

O registro de um contrato de aluguel em cartório não é uma obrigatoriedade legal, mas trata-se de uma medida de segurança jurídica que tanto locadores quanto locatários podem optar por realizar.

Quando um contrato de locação é registrado em cartório, este ganha o que é chamado de “publicidade”, ou seja, passa a ser de conhecimento público, o que pode proteger as partes de eventuais disputas sobre a posse ou propriedade do imóvel.

Embora não obrigatório por lei, o registro do contrato de locação pode ser particularmente importante em algumas situações, como:

• Quando o período de locação é superior a 30 meses;
• Em casos de locações não residenciais com prazos determinados longos;
• Situações em que se deseja assegurar a continuidade do contrato em caso de venda do imóvel.

Com o contrato registrado, assegura-se também o direito de preferência do inquilino no caso de venda do imóvel locado, conforme o Artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Além disso, em caso de desavenças ou necessidade de execução judicial, um contrato registrado oferece maior facilidade e rapidez no processo.

Quais as obrigações do proprietário em um contrato de aluguel?

As obrigações do proprietário vão desde garantir a habitabilidade do imóvel até cumprir com os acordos estabelecidos no contrato. Veja a seguir algumas das principais obrigações do locador:

• Entregar o imóvel em condições adequadas: deve assegurar que o imóvel esteja em perfeitas condições de uso, ou seja, higiênico, seguro e sem danos estruturais;
• Zelar pela conservação: ao longo do aluguel, é dever do proprietário realizar manutenções estruturais e reparos necessários que não sejam decorrentes do uso regular pelo inquilino;
• Pagar despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias que estão ligadas à administração do condomínio, como salários e contribuições dos funcionários, instalação e manutenção de equipamentos de uso comum, costumam ser de responsabilidade do locador;
• Emitir recibos de pagamento: após o pagamento do aluguel mensal e outras despesas acordadas, o proprietário deve emitir o recibo de pagamento ao inquilino;
• Pagar tributos: impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) geralmente são responsabilidades do proprietário, a menos que haja uma cláusula contratual que transfira essa obrigação ao inquilino;
• Honrar o direito de preferência: em caso de venda do imóvel, o locatário tem o direito de preferência para adquiri-lo;
• Notificar antes de visitas: se desejar acessar o imóvel por qualquer razão, o proprietário deve notificar o inquilino com antecedência, respeitando sua privacidade.

Quais as obrigações do inquilino em um contrato de aluguel?

Da mesma forma que o proprietário, o inquilino também assume responsabilidades fundamentais para garantir uma locação tranquila e evitar conflitos futuros. Aqui estão algumas das mais importantes:

• Pagamento pontual: deve pagar o aluguel e quaisquer outras taxas acordadas (como condomínio e IPTU) até a data de vencimento estipulada no contrato;
• Uso adequado do imóvel: usar o imóvel conforme o acordado, respeitando sua finalidade (residencial ou comercial). É proibido fazer alterações significativas na estrutura sem autorização prévia do proprietário;
• Manutenção: manter o imóvel em perfeitas condições, fazendo reparos de danos que ocorram por conta do uso diário;
• Seguro: em alguns contratos, pode ser exigido que o inquilino faça um seguro para cobrir eventuais danos;
• Cumprimento das regras condominiais: seguir as normas do condomínio, quando aplicável;
• Aviso de saída: comunicar ao proprietário sua intenção de deixar o imóvel com a antecedência determinada, geralmente 30 dias (aviso prévio);
• Entrega do imóvel: ao final da locação, o inquilino deve devolver o imóvel nas condições em que foi recebido, excetuando-se o desgaste normal pelo uso.

Como fazer um contrato de aluguel?

Criar um contrato de aluguel requer atenção aos detalhes e uma compreensão clara das leis de locação vigentes. Para começar, siga os seguintes passos:

• Identificação das partes: inicie o contrato com a identificação completa de ambas as partes: o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). Inclua nomes completos, números de CPF ou CNPJ, endereços residenciais e dados de contato;
• Descrição do imóvel: descreva detalhadamente o imóvel objeto da locação, mencionando o endereço completo, número de matrícula do registro de imóveis, suas características principais, mobília e equipamentos incluídos, se houver;
• Finalidade: especifique a finalidade da locação, seja ela residencial ou comercial, para que não haja dúvida sobre o uso permitido do imóvel;
• Vigência do contrato: estabeleça o tempo de duração do contrato, que pode ser determinado (com prazo fixo) ou indeterminado. Lembre-se de mencionar as regras para prorrogação e rescisão contratual;
• Valor e reajuste de aluguel: defina claramente o valor do aluguel mensal e as condições de pagamento. Estipule a data de vencimento e o índice oficial para reajuste anual do valor;
• Cláusulas de garantia: apresente as garantias que serão utilizadas, como fiador, seguro-fiança ou caução, especificando as condições de cada uma;
• Obrigações e direitos: detalhe as responsabilidades do locador e locatário durante o período de vigência do contrato, incluindo manutenção, despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, impostos e seguros;
• Disposições sobre rescisão: descreva as situações que podem levar à rescisão contratual, bem como as penalidades por quebra de contrato, incluindo o valor da multa rescisória;
• Cláusulas especiais: se houver outros acordos específicos, como direito de preferência em caso de venda ou regras para realização de benfeitorias, inclua-os em cláusulas extras.

Revise toda a documentação com cuidado, para evitar erros ou ambiguidades. O contrato deve ser impresso em duas vias de igual teor e forma, sendo uma para o locador e outra para o locatário, e assinado por ambos e por eventuais testemunhas, tornando-se um documento válido e oficial.

Modelo de contrato de aluguel

É altamente recomendável a consulta a um advogado especializado para validar o contrato antes da assinatura pelas partes envolvidas. Confira abaixo um modelo básico de contrato de aluguel que pode ser adaptado conforme a necessidade:

[Cabeçalho] CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

[Identificação das Partes] LOCADOR(A): [Nome Completo], [Nacionalidade], [Profissão], [Estado Civil], portador(a) do CPF nº [Número], residente e domiciliado(a) à [Endereço completo]. LOCATÁRIO(A): [Nome Completo], [Nacionalidade], [Profissão], [Estado Civil], portador(a) do CPF nº [Número], residente e domiciliado(a) à [Endereço completo].

[Descrição do Imóvel] OBJETO: Apartamento localizado à [Endereço completo], de propriedade do LOCADOR(A), cadastrado no cartório de Registro de Imóveis sob o número [Número da Matrícula], composto de [descrição dos cômodos e características].

[Finalidade] FINALIDADE: O imóvel objeto deste contrato destina-se exclusivamente para fins residenciais do LOCATÁRIO(A) e sua família.

[Vigência] PRAZO: O prazo da locação é de [xx] meses, iniciando-se em [data de início] com término em [data de término], independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou mesmo extrajudicial.

[Valor e Condições de Pagamento] VALOR DO ALUGUEL: O aluguel mensal será de R$ [Valor], pagável até o dia [Data de Vencimento] de cada mês.

[Índice de Reajuste] ÍNDICE DE REAJUSTE: o aluguel mensal terá reajuste anual de [xx]%, vigente a partir de todo mês de [xxx]. 

[Garantia] GARANTIA: Para fins de garantia, o(a) LOCATÁRIO(A) apresenta […].

[Obrigações e Direitos] OBRIGAÇÕES: O(a) LOCATÁRIO(A) compromete-se a […].

[Rescisão e Multa Rescisória] MULTA: Em caso de rescisão antecipada do contrato por parte do(a) LOCATÁRIO(A), será cobrada multa de […].

[…]

[Local e Data, Assinaturas] [Localidade], [Dia] de [Mês] de [Ano].

LOCADOR(A)

LOCATÁRIO(A)

Testemunhas (se aplicável):

1. [Nome completo, CPF e assinatura]
2. [Nome completo, CPF e assinatura]

Conclusão

Estruturar um contrato de aluguel eficaz é fundamental para garantir uma relação harmoniosa entre locador e locatário.

Esse documento essencial deve abranger todos os aspectos necessários da locação, garantindo clareza e prevenindo futuros desentendimentos ou dores de cabeça.

Ao final, ambas as partes devem estar em comum acordo, assegurando uma locação residencial pautada pelo respeito mútuo e pela segurança jurídica, o que pode ser reforçado pelo uso de um modelo de contrato previamente elaborado, como o que mostramos aqui.

Gostou deste conteúdo? Então, confira o que é a Lei do Inquilinato: direitos, deveres e legislação!