Se você está pensando em investir no mercado imobiliário, é muito provável que já tenha se deparado com os termos construtora e incorporadora. Eles aparecem em anúncios de lançamentos, em contratos e em conversas com corretores.
Mas, afinal, qual a real diferença entre esses dois modelos de atuação? E mais: será que é possível uma mesma empresa exercer as duas funções?
Neste artigo, você vai entender, de uma vez por todas, como funciona a atuação de uma construtora e incorporadora, quais são as responsabilidades legais de cada uma, como elas se complementam em um projeto e por que essa distinção é tão relevante, principalmente na hora de escolher um imóvel para investir ou morar. Confira!
Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
A diferença entre construtora e incorporadora começa pelo momento em que cada uma entra no ciclo de vida de um empreendimento. A incorporadora é quem dá início ao projeto.
Ela compra o terreno, faz todos os estudos de viabilidade, registra o projeto no cartório, cuida de toda a parte burocrática, aprova junto aos órgãos públicos e começa a comercialização das unidades.
Já a construtora é responsável pela execução física da obra. Desde a fundação até o acabamento, passando por alvenaria, hidráulica, elétrica e toda a engenharia necessária para transformar aquele projeto no imóvel pronto.
Qual o papel de uma incorporadora?
A função da incorporadora, como o Grupo Lar, é gerir o negócio imobiliário desde a sua concepção até a entrega das chaves. Isso significa assumir riscos financeiros, fazer análises de mercado, desenvolver os projetos arquitetônico, urbanístico e legal e garantir que o empreendimento seja economicamente viável.
Ela também é quem comercializa as unidades, estabelece os prazos e acompanha o andamento da obra, embora não seja responsável por executá-la fisicamente, caso não acumule também a função de construtora.
Qual é a função de uma construtora?
Por outro lado, a construtora é quem executa a obra. Ela contrata engenheiros, arquitetos, mestres de obra, pedreiros e demais profissionais da construção civil. Garante que todos os serviços sejam feitos conforme as normas técnicas, os prazos e os padrões de qualidade estabelecidos no projeto desenvolvido pela incorporadora.
Pode ser incorporadora e construtora?
É totalmente possível que uma empresa seja incorporadora e construtora ao mesmo tempo. Na prática, isso é até bastante comum no Brasil. No entanto, é fundamental que as atividades de cada área estejam claramente definidas e coordenadas, bem como amparadas no contrato social da empresa. Além disso, para a atividade de construção, é obrigatório o registro junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), tanto da empresa quanto dos profissionais de engenharia que integram seu corpo técnico. Esse registro, exigido por lei, é o que autoriza a empresa a realizar obras de construção civil, seja para si própria ou para terceiros.
Como a Lei nº 4.591/64 regula as incorporações imobiliárias?
A Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei das Incorporações, é a principal norma que regula a atividade da incorporadora no Brasil. Ela exige que, antes do início das vendas, o empreendimento seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com todos os documentos e projetos aprovados.
Essa lei protege o comprador, garantindo que o imóvel será entregue conforme prometido, e também estabelece obrigações tanto para a incorporadora quanto para a construtora.
Saiba mais: Registro de imóvel: entenda o processo, custos e importância para sua propriedade.
Responsabilidades legais de uma incorporadora
A incorporadora responde diretamente pela entrega do imóvel, pela fidelidade ao que foi anunciado e pelo cumprimento de prazos.
Ela também é responsável pela regularização do terreno, pela obtenção de licenças, pela aprovação dos projetos e pela viabilidade financeira do empreendimento. Se houver atraso na obra ou problemas legais, é a incorporadora quem responde junto aos clientes.
Responsabilidades legais de uma construtora
A construtora tem a obrigação de executar a obra dentro dos parâmetros técnicos exigidos, respeitando normas de segurança, qualidade e meio ambiente. Além disso, é ela quem responde por problemas estruturais, vícios de construção e acidentes de trabalho que ocorram durante a obra.
Como a incorporadora e a construtora se complementam em um projeto?
A sinergia entre construtora e incorporadora é essencial para que um empreendimento seja bem-sucedido. Enquanto a incorporadora pensa na viabilidade, na concepção e no relacionamento com os compradores, a construtora foca na excelência da obra.
Uma depende da outra para que o projeto se transforme em realidade e seja bem-sucedido tanto do ponto de vista comercial quanto da qualidade da construção.
Quais são os cuidados ao investir em imóveis desenvolvidos por construtoras e incorporadoras?
É fundamental verificar se a empresa tem histórico de entrega no prazo, qualidade construtiva e boa reputação no mercado. Avaliar também se ela está devidamente registrada junto aos órgãos competentes, especialmente em relação à Lei das Incorporações, é um passo essencial.
Consulte o histórico de obras já entregues. Sites como Reclame Aqui, avaliações no Google e redes sociais são ótimos termômetros. Além disso, é possível checar no Cartório de Registro de Imóveis se o empreendimento está devidamente registrado, bem como buscar informações na Junta Comercial e no CREA.
A falta de registro da incorporação pode indicar problemas futuros. Se a construtora e incorporadora não tiverem uma boa estrutura financeira e legal, o comprador corre o risco de enfrentar atrasos, obras paralisadas ou até mesmo não receber o imóvel. Por isso, checar a idoneidade é indispensável.
Empreendimentos de empresas consolidadas como o Grupo Lar tendem a ter melhor valorização, menos riscos jurídicos e maior liquidez no mercado. Afinal, um imóvel com boa execução de obra e documentação em dia sempre será mais atrativo, seja para morar ou para revender.
Quais são as tendências atuais no mercado imobiliário brasileiro?
Empresas que tradicionalmente só atuavam como incorporadoras estão se aproximando das construtoras para desenvolver projetos mais inovadores e sustentáveis.
A busca por modelos de negócio mais ágeis e menos burocráticos tem impulsionado parcerias estratégicas nesse setor. Isso responde à demanda por maior eficiência, sustentabilidade e personalização dos empreendimentos.
Ferramentas como BIM (Building Information Modeling), inteligência artificial, drones e impressão 3D estão revolucionando tanto a fase de projeto quanto a execução de obras. Construtoras e incorporadoras que adotam essas tecnologias conseguem entregar empreendimentos mais rápidos, com menor custo e impacto ambiental.
Leia mais: Mercado imobiliário: tendências e oportunidades para 2025.
Conclusão
Entender a diferença entre construtora e incorporadora é muito mais do que uma questão técnica — é uma decisão estratégica na hora de investir em imóveis. Saber exatamente qual papel cada uma exerce, suas responsabilidades e como elas impactam a qualidade, o prazo e a segurança do seu investimento é essencial. E, se você busca segurança, valorização e tranquilidade no seu próximo investimento, a pesquisa prévia sobre a reputação das empresas envolvidas faz toda a diferença.
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