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O que são fundos imobiliários? Tudo o que você precisa saber!
Desde que os brasileiros perceberam que é possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, o volume de novas carteiras emitidas cresce sem parar.
Os fundos imobiliários acabaram se tornando o investimento da moda, podendo ser feito de forma simples e barata. Afinal, oferecem uma alternativa para que você tenha acesso às aplicações no mercado imobiliário e vários tipos de imóveis de modo seguro e que ainda receba uma parte proporcional dos proventos gerados pelas propriedades.
No post de hoje, vamos explicar tudo sobre como funciona os investimentos em fundos imobiliários e esclarecer as dúvidas mais comuns dos investidores que estão chegando agora a esse tipo de aplicação.
E então, o que achou do conteúdo? Continue lendo nosso artigo e descubra o que é um fundo imobiliário, como ele funciona e quais são as suas vantagens.
Guia completo sobre como investir em imóveis
Os fundos imobiliários são conjuntos investidores que reúnem recursos com o objetivo de investir em ativos do segmento imobiliário. Os ativos imobiliários – ou imóveis – são escolhidos por um gestor profissional responsável, dependendo da tese de investimento e da estratégia definida pelo fundo.
Os fundos de investimento imobiliário são uma forma mais simples de investir em imóveis, sem que haja a necessidade de comprá-los diretamente. O investimento pode acontecer através da aquisição de cotas, e assim, investir em Flls (Fundo de Investimento Imobiliário) faz com que o investidor se torne dono de uma pequena parte dos imóveis sem lidar com escrituras, compra de terrenos e outras burocracias relacionadas ao investimento em imóveis.
A forma mais comum dos Flls trabalharem é através da compra ou construção de imóveis para a posterior locação. Além disso, os fundos ganham através de arrendamento, em que um contrato entre as partes faz com que um proprietário repasse um imóvel para outra pessoa ou empresa usar em troca de uma remuneração ao fundo.
O resultado desse investimento é divido entre os cotistas e a distribuição dos rendimentos acontece de maneira proporcional ao número de cotas que o investidor possui.
Apesar dos rendimentos na maioria dos FIIs serem mensais, os fundos imobiliários não são ativos de renda fixa, pertencendo então à renda variável. O valor das cotas pode tanto se valorizar quanto se desvalorizar, dependendo do sucesso ou não dos investimentos feitos pelo fundo e a demanda pelas cotas.
Além disso, a variação do preço das cotas de fundos imobiliários no mercado ocorre pela lei de oferta e demanda. Por exemplo, se existe um número fixo de cotas emitidas naquele período e uma variação positiva na demanda, isso significa que mais investidores estão comprando aquele ativo do que vendendo. Sendo assim, a variação da cota será positiva.
Se existem mais pessoas vendendo suas cotas, o preço de cada uma delas pode se desvalorizar. Portanto, uma maior demanda pelos fundos imobiliários significa que os investidores estão tendo uma percepção de crescimento para esses FIIs, e isso muda conforme a recorrência de resultados, fatos relevantes, aquisição e venda de imóveis e entre outros.
Os fundos imobiliários de maior relevância são negociados na bolsa de valores brasileira. Nesse caso, assim como as ações de empresas, cada um deles tem um ticker, que são códigos formados por letras e números que identificam o FII em questão.
No caso desses fundos, eles são formados por 4 letras que representam a identidade do FII e o número 11 ao final que indica que se trata de um fundo imobiliário. Ainda pode ter uma letra “B” ao final do ticker, que mostra que aquele fundo é listado no mercado de balcão organizado da Bolsa Brasil Balcão.
Apesar dos fundos imobiliários serem considerados ativos de risco por si só serem de renda variável, cada um dos FIIs também tem o seu próprio risco, de acordo com a tese de investimento do fundo e a estratégia escolhida.
Um fundo imobiliário é dividido em cotas, que representam uma pequena parte do patrimônio total do fundo, sendo esta a cota patrimonial. A cota a mercado é o valor que os investidores estão negociando, conforme a demanda por aquele ativo.
Os fundos imobiliários são uma das formas mais acessíveis de você investir em imóveis sem ter que desembolsar montantes enormes e arcar com financiamentos a perder de vista.
Confira agora algumas das principais vantagens de investir em fundos imobiliários:
Ao investir no fundo imobiliário, com um pequeno montante, você consegue adquirir uma quantidade de cotas em um fundo.
Um fundo imobiliário permite você investir em imóveis que aparentam ser inacessíveis. Isso acontece, pois, com os recursos conjuntos dos cotistas, o gestor do fundo consegue acessar uma ampla carteira de imóveis e inclusive em diversas cidades.
Um dos maiores motivos que atraem os investidores é a possibilidade de ganhar uma renda com eles, nos moldes do apelo que as ações pagadoras de dividendos têm. Os fundos imobiliários devem distribuir rendimentos, no mínimo, a cada semestre, conforme manda a legislação, enquanto boa parte de fundos na indústria distribui rendimentos mensais, fruto sobretudo do recolhimento de aluguéis dos imóveis. Entretanto, se o inquilino deixar o imóvel, essa renda é prejudicada.
Ao investir em um fundo imobiliário, você não paga imposto com o ganho que receber em forma de pagamento de renda do fundo, seja ele mensal, trimestral ou semestral. Claro que existem regras para isso, como, por exemplo, não ser defensor de mais de 10% das cotas do fundo e o fundo precisa ter pelo menos 50 cotistas. Mas, mesmo assim, essa é uma enorme vantagem.
Assim como os fundos de investimento tem um gestor profissional para atuar na escolha do destino dos recursos dos cotistas, os fundos imobiliários contam com a figura de um profissional que se dedica a determinar quais os destinos dos recursos. Essa é uma enorme vantagem, visto que, o investidor muitas vezes não compreende os detalhes do investimento.
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Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor encontra uma excelente alternativa para diversificação, visto que, este é um produto comparável a renda variável, pela sua oscilação de fluxo da caixa e preço no mercado secundário, mas com algumas características diferenciadas, como o pagamento de remuneração periodicamente a tributos de renda fixa, em alguns casos.
Os fundos imobiliários são fundos fechados, sendo assim, não é permitida a entrada e saída livremente dos cotistas. Eles devem permanecer investidos nos fundos até o vencimento do fundo, quando são liberados os resgates. Mas, o investidor não fica amarrado a essa condição, já que existe a possibilidade de venda das cotas no mercado secundário.
Todo o trâmite entre começar um financiamento imobiliário e efetivamente pegar as chaves e deixar o imóvel no seu nome é bastante complicado. Entretanto, nada disso acontece num investimento em um fundo imobiliário. Nesse caso, o cotista adquire a cota de fundo e é esse fundo de tijolo que adquire o imóvel propriamente, o investidor não tem que se preocupar com a preservação do imóvel em si é com outras burocracias envolvidas, apenas com os processos que envolvem o investimento em si.
Devido ao fato de os imóveis terem seus aluguéis ajustados por índices como o IGP-M, é comum que o rendimento pago periodicamente aos cotistas garanta a eles a preservação do poder de compra, ou seja, a cobertura das perdas geradas pela inflação.
Se a burocracia já dá dor de cabeça, quem dirá inquilinos ruins ou inadimplentes. Para o investidor, nada disso é um problema. Afinal, quem deve administrar os ativos e verificar eventuais inconsistências é o gestor em conjunto com o proprietário dos imóveis.
Tipos de fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são classificados com base nos tipos de ativo que compõem a maior parte de sua carteira. Tais ativos são determinados de acordo com a política de investimento estabelecida por cada fundo.
Quanto a quantidade de ativos na carteira, esses fundos podem ser classificados da seguinte maneira:
– Monoativos: quando possuem um único empreendimento na carteira
– Multiativos: quanto tem a carteira diversificada
– Híbridos ou multiclasse: fundos que atuam tanto na aquisição de imóveis quanto na compra de títulos ou cotas de outros fundos relacionados ao mercado imobiliário.
Os fundos ainda podem ser classificados pelo tipo ativo. Confira abaixo:
Também chamados de real estate, os fundos de tijolo investem na aquisição de empreendimentos imobiliários. Nesse caso, a remuneração é obtida principalmente por meio do aluguel, podendo haver receita também com a compra e venda de parte dos imóveis da carteira.
Eles ainda podem ser subdivididos segundo o tipo de empreendimento em que concentram seus investimentos. Veja quais são os mais comuns abaixo:
– Lajes corporativas ou escritórios
– Hotéis
– Agências bancárias
– Galpões logísticos
– Shoppings
– Hospitais
Os fundos de papéis direcionam seus recursos para títulos de renda fixa ligados a ativos imobiliários – LCLs, CRIs, LHs. O rendimento desse tipo de fundo é proveniente do fluxo de pagamentos desses títulos. Sendo assim, podemos dizer que essas opções oferecem uma rentabilidade mais segura aos investidores, visto que, eles estão investindo em ativos de renda fixa.
Agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário e quais são as vantagens de investir nisso, vamos compartilhar um passo a passo para você saber onde e como comprar as suas cotas de FIIs para rechear a sua carteira. Veja a seguir:
Primeiramente, é importante que você analise o seu perfil e seus objetivos de investimento, entendendo se os fundos imobiliários são um investimento adequado para o seu caso. Em seguida, procure uma corretora de valores. Para investir em fundos, você precisará ter uma conta para comprar e vender cotas.
Vale ressaltar que é importante que você esteja ciente da taxa de corretagem e outros custos que forem cobrados pela corretora escolhida. Elas incidem na negociação de fundos imobiliários, assim como nas ações.
Após isso, identifique as carteiras disponíveis no pregão e a liquidez das que parecerem as mais interessantes. Além disso, é importante que você estude a política de investimento do fundo, a partir de documentos como prospectos, regulamentos e boletins mensais – disponíveis no site da bolsa. Por fim, fique atento ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e também da volatilidade na bolsa. Tente identificar como ele e o seu gestor se comportam em momentos de estresse no mercado.
Confira agora um passo a passo para comprar suas cotas de fundos imobiliários:
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