Você sabia que a locação comercial pode ser a chave para o sucesso do seu negócio? Cada vez mais empreendedores buscam o espaço ideal para dar vida às suas ideias, e entender esse universo é essencial para garantir uma boa escolha.
Neste artigo, vamos explicar o que é a locação comercial e suas principais diferenças em relação à locação residencial, além de abordar aspectos importantes como contratos, direitos, deveres e condições a serem consideradas antes de assinar. Confira!
O que é a locação comercial?
Se você está em busca do espaço perfeito para abrir ou expandir seu negócio, certamente já se deparou com o termo “locação comercial”. Mas o que significa, na prática? A locação comercial é um tipo de contrato de aluguel destinado a um imóvel que será utilizado para fins comerciais.
Isso inclui lojas, escritórios, galpões, e qualquer espaço onde uma atividade econômica seja desenvolvida. Diferente do contrato de aluguel de um apartamento onde você mora, a locação comercial é feita sob medida para atender às necessidades de empresários e empreendedores que buscam um ponto para realizar suas atividades comerciais.
Também é importante notar que este tipo de contrato possui algumas particularidades em relação a prazo mínimo de vigência, renovação compulsória e proteções legais específicas para o locatário e o locador. Por isso, é essencial compreender cada detalhe antes de assinar um contrato de locação comercial!
Saiba mais: Decoração sala comercial: dicas, ideias e inspirações.
Diferenças entre locação residencial e locação comercial
Vamos explicar as principais diferenças entre a locação residencial e a locação comercial. Afinal, estamos falando de dois mundos distintos quando o assunto é contrato de aluguel.
Veja nossa tabela:
| Característica | Locação Residencial | Locação Comercial |
| Finalidade | Moradia | Atividade Econômica/Comercial |
| Prazo Mínimo de Locação | Geralmente, 30 meses | Mínimo de 5 anos para direito de renovação |
| Renovação Automática | Não possui renovação automática por lei | Possui renovação compulsória sob certas condições |
| Garantia | Caução, Fiador, Seguro-fiança, entre outros | Mesmas opções, porém comum acordos de fiadores com bens de maior valor |
| Alterações no Imóvel | Limitadas e necessitam de autorização | Mais liberdade para adaptações conforme o ramo de atividade |
Ao considerar uma locação comercial, é vital ter clareza sobre o tipo de imóvel, as condições do contrato de aluguel e a adequação do espaço ao ramo de atividade pretendido.
Também é importante informar-se sobre as garantias locatícias exigidas, além, é claro, de consultar um bom advogado para não errar na hora de assinar o contrato.
Qual é a Lei do Inquilinato comercial?
A Lei do Inquilinato é o conjunto de normas que regulamentam a locação de imóveis urbanos no Brasil. Para quem acha que ela trata apenas de apartamentos e casas residenciais, essa lei também aborda, e muito, a locação comercial.
Ela é como o manual de instruções que locadores e locatários de imóveis comerciais devem seguir à risca para garantir que tudo ocorra dentro das regras.
Lá estão todas as diretrizes para esse tipo específico de contrato de aluguel, englobando aspectos como o prazo mínimo de locação, os direitos de preferência em caso de venda do imóvel e a tal renovação compulsória, que permite ao inquilino comercial a possibilidade de manter-se no imóvel por mais tempo, desde que cumpra certas condições.
Vale mencionar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou algumas decisões importantes que afetam diretamente o contrato de locação comercial.
Então, além de dar uma boa lida na Lei do Inquilinato, manter-se atualizado com a jurisprudência é uma dica de ouro para não ser pego de surpresa.
Saiba mais: Lei do Inquilinato: direitos, deveres e legislação.
Direitos e deveres das partes envolvidas em um aluguel comercial
A relação entre quem aluga um espaço para sua atividade econômica e quem o disponibiliza é semelhante à de qualquer relacionamento duradouro: é preciso clareza, respeito e, claro, conhecer muito bem os direitos e deveres de cada um.
Para os inquilinos comerciais:
- Direito a um contrato claro e que respeite as normas em vigor;
- Direito a requerer a renovação compulsória do contrato, respeitando o prazo mínimo e as condições legais;
- Dever de utilizar o imóvel respeitando o ramo de atividade especificado no contrato;
- Dever de pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, como o IPTU, quando acordado.
Para os locadores:
- Direito a receber o aluguel e demais encargos no prazo estipulado;
- Direito de reaver o imóvel nas condições acordadas no término do contrato ou em caso de infração contratual;
- Dever de entregar o imóvel em condições adequadas de uso para a atividade comercial acordada;
- Dever de manter o inquilino informado sobre quaisquer questões que afetem diretamente seu uso do imóvel.
Saiba mais: Centro comercial: o que é, vantagens e como escolher o melhor.
Renovação compulsória
Os locatários comerciais têm a chance de renovar o contrato por igual período. O negócio precisa estar no local há pelo menos 3 anos e o contrato tem que ser de no mínimo 5 anos – isso sem somar os períodos de outros contratos com o mesmo locador.
Indenização pelo fundo de comércio
Caso o inquilino comercial precise deixar o imóvel, algumas situações garantem o direito de ser indenizado pelo Fundo de Comércio. Isso significa que se o ponto comercial ajudou a valorizar o negócio, essa valorização pode render uma compensação.
Direito de preferência
Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem a preferência para comprar antes de todo mundo, no mesmo preço e condições oferecidas a terceiros. Fiquem de olho!
Garantias locatícias
Como em qualquer relação sólida, é preciso ter garantias. Em locação comercial, isso pode ser um depósito caução, uma fiança ou até mesmo um seguro fiança.
Essas garantias servem para proteger o locador contra possíveis calotes. Entretanto, é claro, é preciso que tudo esteja detalhadamente explicado no contrato.
Vistorias
Por último, mas não menos importante, uma boa vistoria vai listar tudo o que está em boas condições ou precisa de ajustes. Assim, tudo fica bem documentado para evitar contratempos.
Qual o tempo mínimo de um contrato de locação comercial?
Para garantir a segurança tanto do locador quanto do locatário, o prazo mínimo de um contrato de locação comercial é de cinco anos.
Esse período é importante para que o empreendedor possa desenvolver sua atividade econômica com estabilidade e sem a preocupação de ter que se mudar de repente.
Além disso, ao término desse prazo, o inquilino comercial tem o direito de requerer a renovação compulsória do contrato por igual período, mediante ação renovatória, desde que o contrato tenha sido firmado por escrito e com prazo determinado.
Importante ressaltar que, para a renovação, o locatário deve estar atuando no mesmo ramo de negócio no imóvel por no mínimo três anos.
O que levar em consideração antes de realizar esse tipo de locação?
Antes de embarcar na jornada de locação comercial, é importante considerar alguns fatores essenciais para garantir o sucesso e a segurança do seu negócio.
Aqui está uma lista que vai te ajudar nesse processo:
- Localização: reflita se a área atende às necessidades do seu público-alvo e se é acessível para clientes e fornecedores;
- Valor do aluguel: verifique se o custo está alinhado com o seu orçamento e faça uma análise de custo-benefício;
- Condições do imóvel: avalie as instalações e as possíveis necessidades de manutenção ou adaptação para a atividade comercial;
- Contrato de aluguel: estude as cláusulas do contrato de locação, especialmente as que tratam do prazo de locação, reajustes, obrigações e direitos de ambas as partes;
- Renovação compulsória: compreenda as regras para a renovação do contrato, considerando aspectos legais como o direito de renovação garantido pelo Superior Tribunal de Justiça em contratos acima de cinco anos;
- Legislação vigente: esteja ciente das leis municipais e estaduais que impactam o imóvel e a atividade econômica pretendida;
- Garantia locatícia: defina a melhor opção de garantia, que pode variar entre caução, fiador ou seguro-fiança.
Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel comercial?
O locador pode pedir a desocupação de um imóvel comercial nos seguintes casos:
- Fim do contrato: quando o período estipulado no contrato de locação chega ao fim, e não há interesse na renovação por parte do locador;
- Infração contratual: se o locatário desrespeitar cláusulas do contrato estabelecido, como, por exemplo, atrasos frequentes no aluguel ou a utilização do imóvel para atividades não permitidas;
- Necessidade de reparos urgentes: exigências de obras que não possam ser realizadas com a presença do locatário ou que representem risco para a segurança.
- Uso próprio: caso o locador necessite do imóvel para uso próprio ou de seus familiares, assim estabelecido por lei;
- Renovação compulsória negada: se o locatário solicitar a renovação compulsória e o locador contestar com sucesso, mostrando que tem um plano para o imóvel que justifica a não renovação.
Lembrando sempre que qualquer pedido de desocupação deve seguir os trâmites legais, e o locatário possui o direito de contestar a decisão, podendo recorrer ao judiciário para manter-se no imóvel ou negociar as condições de saída.
O que não pode faltar em um contrato de aluguel comercial?
Quando pensamos em contrato de aluguel comercial, alguns itens são imprescindíveis para garantir a segurança e a clareza para todas as partes envolvidas. Veja o que não pode faltar:
- Identificação das partes: dados completos do locador e do locatário, incluindo nome, CPF/CNPJ, estado civil e endereço;
- Descrição do imóvel: detalhes do imóvel comercial, como localização, metragem e características relevantes;
- Valor do aluguel: deve estar claro o valor do aluguel e como será feita a atualização monetária;
- Forma de pagamento: como o aluguel será pago (depósito, cheque etc.) e a data de vencimento;
- Prazo de locação: o período mínimo de locação para fins comerciais geralmente é de 5 anos e deve estar especificado;
- Finalidade do uso: especificar o ramo de atividade econômica que será desenvolvido no imóvel;
- Garantia locatícia: caução, fiança, seguro fiança ou outra garantia negociada entre as partes;
- Responsabilidades: quem arca com despesas como IPTU, condomínio, água, energia e manutenção;
- Reajustes e multas: critérios para reajuste do aluguel e multas por atraso ou infração contratual.
- Cláusula de renovação: direito de renovação do contrato conforme a Lei do Inquilinato, caso o inquilino tenha interesse e atenda aos requisitos legais;
- Vistoria: descrição do estado do imóvel na entrega e o compromisso de restituição nas mesmas condições.
Quais são os documentos necessários para contrato de aluguel comercial?
É essencial ter a documentação correta para assegurar a legalidade e a segurança do acordo entre locador e locatário. Vamos verificar o que é necessário para pessoas físicas e jurídicas, e também no caso de haver um fiador envolvido. Sem esquecer, é claro, dos documentos do imóvel que serão a base da locação.
Pessoa física
Para que uma pessoa física possa firmar um contrato de locação comercial, alguns documentos são imprescindíveis para comprovar sua capacidade de assumir tal compromisso. Veja a lista abaixo:
- RG e CPF ou CNH válida (como documento de identificação com foto);
- Comprovante de residência atualizado (contas de luz, água ou telefone);
- Comprovante de renda (podem ser extratos bancários recentes, declaração de Imposto de Renda ou holerites);
- Certidão de estado civil (para comprovar se é solteiro, casado, divorciado etc.);
- Ficha cadastral preenchida, se exigida pela imobiliária ou locador.
Pessoa jurídica
Já para a empresa que deseja alugar um imóvel para sediar sua atividade comercial, os documentos são um pouco diferentes, focando mais nos aspectos legais da pessoa jurídica:
- Cartão CNPJ atualizado;
- Contrato social e alterações posteriores ou Requerimento de Empresário Individual (em casos de empresas registradas como EI);
- RG e CPF dos sócios;
- Comprovante de endereço da empresa;
- Balanço patrimonial e demonstrativos de resultado (para comprovação da saúde financeira da empresa);
- Ficha cadastral preenchida, se for o caso.
Locação com fiador
Quando um fiador entra em cena no contrato de locação comercial, há também a necessidade de documentos adicionais para ele:
- RG e CPF ou CNH do fiador e de seu cônjuge, se houver;
- Comprovante de residência do fiador;
- Comprovante de renda do fiador (semelhantes aos exigidos para pessoa física);
- Certidões negativas de protestos e de ações cíveis para comprovar que o fiador não possui pendências legais que impeçam de ser um garantidor;
- Se o fiador for casado, certidão de estado civil, e, dependendo do regime de casamento, a escritura do imóvel também.
Documentos do imóvel
Por fim, mas não menos importante, a documentação do imóvel precisa estar em dia para evitar qualquer contratempo:
- Matrícula atualizada do imóvel comprovando a propriedade;
- Certidão negativa de ônus reais e de IPTU;
- Planta e habite-se do imóvel (quando aplicável);
- Regulamento interno do condomínio (para imóveis comerciais em condomínios).
Renovação de contrato e devolução de imóveis comerciais: como é feito?
A renovação de contrato e a devolução de imóveis comerciais seguem procedimentos específicos que garantem os interesses de ambas as partes envolvidas – locador e locatário. Vamos destrinchar esse processo.
Renovação de contrato:
- Contrato de locação comercial: normalmente possui prazo mínimo de 5 anos.
- Direito de renovação: o inquilino tem o direito de pedir a renovação do contrato por igual período, desde que cumpra o prazo mínimo e exerça no local a mesma atividade econômica pelo mesmo tempo;
- Ação renovatória: o locatário deve entrar com uma ação judicial entre 12 e 6 meses antes do término do contrato para garantir a renovação;
- Juízo arbitrado: Se as partes não chegarem a um acordo, o valor do aluguel pode ser determinado judicialmente.
Devolução de imóveis comerciais:
- Notificação: o inquilino deve notificar o locador sobre a intenção de devolver o imóvel com antecedência, conforme contrato;
- Vistoria: deve-se realizar uma vistoria para verificar se o imóvel está nas condições combinadas;
- Reparos necessários: caso haja dano, o locatário é responsável pelo reparo;
- Entrega das chaves: após a resolução de pendências, a entrega das chaves oficializa a devolução.
Lembre-se de que cada contrato de aluguel pode ter particularidades, então é sempre importante ler e entender todos os termos antes de renovar ou devolver um imóvel comercial.
Conclusão
Antes de assinar um contrato de aluguel comercial, é fundamental considerar os aspectos que citamos aqui, como o prazo mínimo de locação — muitas vezes exigido para garantir a renovação compulsória — a adequação do imóvel ao ramo de atividade da empresa; e as garantias locatícias previstas.
E, na hora de escolher seu espaço, empresas como o Grupo Lar oferecem uma gama de opções no mercado imobiliário e podem auxiliar na busca do imóvel ideal, atendendo às necessidades específicas de cada atividade econômica.
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